Договор задатка при покупке квартиры

Пошаговая инструкция: как правильно оформить сделку?

Если стороны хотят провести сделку с задатком, то им понадобится составить письменное Соглашение о задатке при покупке квартиры. Этот документ обретает полную юридическую силу с момента его подписания обеими сторонами. Соглашение необязательно заверять у нотариуса, хотя при желании участники сделки могут прибегнуть к этой услуге.

В тексте Соглашения должно быть однозначно отражено, что вносимый платеж выступает именно задатком, а не авансом. Соглашение о задатке также не должно содержать ошибок формального и/или содержательного характера. Для удобства можно использовать типовой бланк документа в печатном формате. Сюда понадобится включить следующие сведения:

  • место и дата составления документа;
  • ФИО, год рождения, место рождения, адрес регистрации, адрес фактического проживания и паспортные данные Продавца;
  • ФИО, год рождения, место рождения, адрес регистрации, адрес фактического проживания и паспортные данные Покупателя;
  • пункт о передаче задатка в установленном размере (сумма задатка указывается цифрами и прописью);
  • полная стоимость квартиры (цифрами и прописью);
  • адрес местонахождения и важные технические характеристики квартиры (например, общий метраж, количество комнат и пр.);
  • способ передачи денег (наличный или безналичный, какая валюта);
  • порядок передачи денег (дата перевода или передачи, банковские реквизиты и пр.);
  • права и обязанности сторон;
  • прядок разрешения ситуации в случае срыва сделки и/или неисполнения положений основного договора (кому, как и в каком размере будет возвращен задаток);
  • порядок разрешения ситуации при форс-мажорных или иных обстоятельствах (участники могут дополнительно обговорить, кому, как и в каком размере будет возвращен задаток в случае пожара, предумышленной или непредумышленной порчи имущества и пр.);
  • дата вступления соглашения в силу (обычно – «с момента подписания);
  • срок действия Соглашения, возможность его пролонгации (можно или нельзя продлить по согласию сторон);
  • период, в течение которого необходимо заключить основной договор купли-продажи квартиры (рекомендуется указать конкретную дату, например, «до 31.03.2020»);
  • количество оригинальных экземпляров (составляется по 1 экземпляру на Продавца и Покупателя, причем если Продавцами выступает несколько сособственников, то на каждого из них понадобится подготовить отдельный оригинальный экземпляр Соглашения);
  • реквизиты и подписи участников сделки с расшифровками.

Образцом Соглашения о задатке может выступать нижеприведенный документ, составленный сторонами в связи с возмездным отчуждением квартиры.

Существует несколько важных условий:

  1. Стоимость залога обязательна должна быть равноценна покупаемой недвижимости.
  2. Необходима грамотно оформленная расписка.
  3. Ипотечный договор купли-продажи обязательно нужно зарегистрировать.
  4. Следует оформить «закладную», которая гарантирует выдачу денег.
  5. Обязательно необходимо заключение эксперта-оценщика.

Как оформить задаток при покупке квартиры

Вот каков алгоритм действий:

  1. Выбор банка с наиболее выгодными условиями кредитования или ипотеки.
  2. Подбор недвижимости на покупку, соответствующей критериям банка.
  3. Сбор документов.
  4. Обращение в банк с целью одобрения получения ипотеки и извещения их о том, что будет применяться залог.
  5. Обращение в оценочную аккредитованную компанию для анализа залогового жилья и приобретаемого имущества.
  6. Повторный поход в кредитное учреждение с документами для подписания ипотечного договора.
  7. Заключение страхового договора и ипотечного.

Меры безопасности

Чтобы обезопасить себя от потери залогового жилья, стоит внимательно прочитать условия договора (о них речь пойдет ниже). Нет ли там каких-либо подводных камней, из-за которых банк «со спокойной совестью» сможет аннулировать досрочно договор о займе и продать вашу квартиру, цена которой порой выше самого ипотечного кредита.

На заметку. Не забывайте, отдавая свою недвижимость в залог, вы несете ответственность за ее содержание.

Т.е. если ваши соседи затопили вас, или сожгли, то банк на законных основаниях имеет право потребовать свои деньги назад, ведь залог, который был дан ему, теперь не имеет той первой заявленной ценности.

К существенным условиям относятся:

  • предмет залога;
  • размер займа;
  • срок исполнения обязательств по договору;
  • условия реализации залогового имущества в случае неисполнения обязательств в досудебном судебном порядке.

Если хотя бы один из вышеприведенных пунктов отсутствует, то соглашение о залоге можно будет признать недействительным.

С 01.01.2015 года подробно описывать передаваемый в залог объект недвижимости не обязательно. До этого времени, если таковой пункт отсутствовал, то все соглашение могли признать недействительным.

Кроме того, внимательно посмотрите в договоре, не включил ли банк в оплату не только долговые обязательства, но и неустойки, пени и другие платежи, связанные с расходами на содержание залогового имущества.

Как говорит п. 1 ст.10 ФЗ от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке», договор залога подлежит государственной регистрации. А п.1 ст.165 ГК РФ разъясняет, что при несоблюдении требования о государственной регистрации такой сделки, последует признание сделки недействительным, а соглашения – ничтожным.

Что касается нотариального заверения, то тут законодатель оставил нам выбор. Договор можно написать либо в простой письменной форме, либо обратиться к нотариусу. И то и другое является юридически верным решением. Обычно банк все же говорит, что необходимо идти к нотариусу. В таком случае, следует уплатить еще и госпошлину за услуги юриста.

Для того чтобы совершить удостоверение, нужны документы:

  1. Паспорта сторон.
  2. Согласие супругов на сделку.
  3. Правоустанавливающие документы на предмет залога.
  4. Экспертное заключение о стоимости объекта.
  5. Проект договора залога.

Залогодатель при передаче своего имущества не утрачивает на него права собственности, т.е. он по-прежнему может жить в нем и распоряжаться.

Обратите внимание! Но важно помнить, что, если в результате деятельности хозяина, был нанесен вред объекту недвижимости, то банк вправе потребовать досрочного возврата займа.

Вот правила передачи:

  1. Для того чтобы передать свою недвижимость в залог, собственник обращается в банк.
  2. Из учреждения приходит оценщик, составляет заключение, в котором описывается стоимость объекта.
  3. Затем заключается договор залога, и составляется расписка.
  4. Договор регистрируется и нотариально заверяется. Последнее действие – по желанию.
  5. Процесс передачи имущества в залог завершается.

Как же написать расписку? Составляется она в произвольной форме. Т.е. единого бланка не существует. Указываются такие данные:

  • юридические данные банка, получающего имущество в залог;
  • сведения о залогодателе (ФИО, дата рождения, паспортные данные);
  • информация об объекте залога – адрес и стоимость;
  • срок окончательного исполнения долговых обязательств;
  • свидетели, в присутствии которых был написан документ (их наличие и присутствие необязательно);
  • дата, подписи.

Как мы увидели, залог – это прекрасная возможность купить недвижимость в кредит на льготных условиях. Мы рассмотрели, что может выступать в качестве обязательства, и как совершить покупку.

Общепринятой твердой суммы денег, которую Покупатель квартиры должен передать Продавцу в виде задатка не существует. Это всегда договорная величина. И определяется она здравым смыслом. Что это значит?

Покупатель понимает, что сумма задатка должна быть достаточной, чтобы удержать Продавца от соблазна продать квартиру другому покупателю, который предложит чуть большую цену. Тогда Продавцу придется вернуть двойную сумму задатка, и его выгода в цене потеряется.

Продавец квартиры, в свою очередь, понимает, что сумма задатка должна быть достаточной, чтобы Покупателю было жалко ее потерять, даже если он найдет более выгодный вариант покупки.

На практике, обычно, сумма задатка при покупке и продаже квартиры составляет какую-нибудь удобную круглую цифру (например, 50 или 100 тыс. рублей), и не превышает 1-2% от общей стоимости квартиры.

Срок, на который вносится задаток, зависит от готовности квартиры к продаже. Ведь сама предоплата вносится для того, чтобы в процессе подготовки сделки и сбора документов никто из участников не передумал. О сроке задатка Продавец и Покупатель квартиры договариваются заранее, и исходят из того, сколько времени понадобится Продавцу, чтобы подготовить необходимые для сделки документы.

Покупателю надо иметь в виду, что ему самому на проверку документов тоже требуется некоторое время. Возможно, что в процессе проверки квартиры перед покупкой, возникнут вопросы, и понадобятся дополнительные документы для анализа.

Поэтому при покупке-продаже квартиры срок задатка всегда устанавливается с запасом. То есть если, например, Продавец готов выйти на сделку через две недели, то Покупателю имеет смысл вносить задаток недели на три или на месяц. Чем больше срок, тем надежнее. Ведь никто не запрещает выйти на сделку раньше этого срока. Ответственность возникает только в случае, когда срок задатка прошел, а сделка купли-продажи не состоялась.

Договор задатка при покупке квартиры

И конечно, Покупателю надо помнить о том, что задаток передается только после подтверждения прав собственности Продавца на квартиру. Для этого он должен предоставить актуальную на текущую дату Выписку из ЕГРН (подробнее о типах таких выписок – см. по ссылке).

Но прежде, чем переходить к составлению и заключению договора, продавцу и покупателю следует обсудить несколько важных вопросов.

Первый – это, конечно, сама сумма задатка. Она должна быть не слишком маленькой, чтобы в ней вообще был смысл для продавца, но и не слишком большой, чтобы она не разорила покупателя. Тысяча рублей – ещё мало, миллион – уже много. Конечно, размер суммы можно поставить в зависимость от общей стоимости квартиры, но вряд ли он должен превышать какие-нибудь 1-2% от неё. Для удобства обычно это какая-нибудь круглая сумма – 50, 100, 150 тысяч рублей.

Второй вопрос, с которым нужно определиться сразу, – это то, как будет осуществляться передача суммы. Мы живём в XXI веке, когда самый удобный способ – простой безналичный перевод с карты на карту. С другой стороны, если продавец вдруг захочет получить сумму наличными, разве покупателю будет сложно снять её с карты и передать в таком виде?

Возможно, так даже безопаснее – не придётся потом искать подтверждение перевода в банковском приложении или уточнять детали в банке, нужно будет просто засвидетельствовать сам факт передачи денег. Ну и, конечно, не забыть пересчитать купюры. Некоторые юристы советуют для большей надёжности брать расписку о получении денег, но, в целом, если вы не хотите заниматься бюрократией, этот пункт можете и опустить – но только на свой страх и риск!

Договор залога недвижимости

5.1. Обращение взыскания на Предмет залога происходит в соответствии с действующим законодательством РФ.5.2. Взыскание на Предмет залога для удовлетворения требований Залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Залогодателем обеспеченного договором обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.5.3.

Обращение взыскания не допускается, если:- сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки Предмета залога по договору;- период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного договором, составляет менее трех месяцев.5.4. При обращении взыскания на Предмет залога во внесудебном порядке Предмет залога передаётся в собственность Залогодержателя или реализуется в порядке, установленном действующим законодательством РФ.5.5.

Задаток и аванс отличаются друг от друга

Видео

Помимо задатка существует и другой вариант предварительного платежа – аванс. В отличие от задатка, аванс не несет в себе ни гарантирующей, ни страхующей функции.

Если после внесения аванса Продавец передумает проводить сделку с Покупателем, то он должен будет просто возвратить Покупателю сумму аванса (но не в 2-кратном размере, как это было бы с задатком). Возвращение аванса от Продавца Покупателю происходит и в том случае, если сделка срывается по вине последнего (например, он находит более выгодное предложение, отказывается от приобретения квартиры как таковой и пр.).

При неисполнении условий договора или срыве сделки аванс всегда возвращается той стороне, которая изначально его уплатила. При этом не имеет значения, по чьей вине сорвалась купля-продажа (по вине Продавца или по вине Покупателя).

Внесение аванса необязательно должно подтверждаться специальным письменным соглашением (и, напротив, при внесении задатка такой документ требуется всегда). Например, стороны могут договориться о составлении простой расписки, где будет указываться размер предварительного платежа. Сами участники сделки могут быть уверены в том, что проводят процедуру с задатком, однако по факту это будет аванс. Как же сделать так, чтобы с юридической точки зрения предварительный денежный платеж рассматривался именно как задаток, а не аванс?

Желая заключить соглашение о задатке при покупке квартиры, стороны очень часто путают этот платёж с авансом. Необходимо понимать, что они существенно отличаются друг от друга. Если речь идет об авансе, он не выполняет ни гарантирующие, ни страхующие функции.

Например, если продавец, получивший денежные средства, решит не заключать сделку, он может просто вернуть аванс и продать недвижимость другому лицу. Возвращение суммы осуществляется и в ситуации, когда продажа сорвалась по вине покупателя. Если был заключён договор о задатке, продавец смог бы оставить у себя всю сумму. Когда речь идет об авансе, подобная возможность отсутствует.

Договор задатка при покупке квартиры

В практике рынка чаще используется именно аванс, а не задаток. На этом, так сказать, настояли Продавцы квартир, и агентства недвижимости, которые этих Продавцов обслуживают. Причина отказа от использования задатка в том, что он обязывает сторону, принявшую задаток, нести серьезную финансовую ответственность в случае срыва сделки или отказа от продажи квартиры.

В случае обычной сделки купли-продажи квартиры без выстраивания цепочки из нескольких «альтернативных квартир», Продавцы иногда соглашаются оформить именно задаток, и принимают на себя эту финансовую ответственность. Риэлторы называю такой вариант «чистой продажей» или «чистой покупкой».

Но в случае выстраивания альтернативных сделок (а их на рынке большинство), оформление предоплаты в виде задатка для Продавца выглядит неразумно. Ведь в цепочке квартир Продавец, принимая задаток, должен передать его дальше по цепочке – другому Продавцу. А тот может передать задаток третьему (если цепочка квартир длинная).

В итоге первый Продавец уже не имеет на руках задатка, но вынужден нести ответственность перед своим Покупателем в размере его удвоенной суммы, если продажа его квартиры не состоится. А не состояться она может из-за других участников альтернативной сделки, в том числе из-за развалившейся цепочки квартир, например.

Понятно, что нести финансовую ответственность за обстоятельства, которые ты не можешь полностью контролировать, в том числе за действия других людей – никто не хочет. Особенно риэлторы. Поэтому такую ответственность просто исключают, оформляя вместо договора задатка – договор аванса. Тогда если покупка квартиры сорвалась (уже не важно по чьей вине), то Продавец просто возвращает Покупателю внесенную им сумму аванса.

Да, задаток и аванс – далеко не одно и то же. Какую ответственность первый возлагает на продавца и покупателя, мы уже рассказали. Второй же к какой-либо ответственности отношения не имеет – со стороны продавца уж точно. Единственное, чем он обязан покупателю – это вернуть сумму аванса в случае, если сделка в итоге не состоится. А причины для её отмены могут быть какими угодно, в том числе банальными “передумал” или “не захотел”.

Неудивительно, что среди продавцов и в различных агентствах по продаже недвижимости вариант с авансом гораздо популярнее задатка. Конечно, кто же захочет брать на себя дополнительные финансовые риски?! Пусть даже они и справедливы и уравнивают обе стороны в их правах… Больше того, если не знать правил оформления договора задатка, можно попасть в неприятную ситуацию – вопреки всем устным договорённостям продавец вернёт вам только ту сумму, что вы ему давали, и по сути выдаст задаток за аванс. А позже доказать что-либо в суде будет почти невозможно.

К слову, также задаток не стоит путать с залогом, который не является так называемым предварительным платежом. Да, это тоже своеобразная гарантия будущей сделки, но она даже более сложная: будущий покупатель становится залогодателем, будущий продавец – залогодержателем, позже залог возвращается первому.

Чтобы обезопасить себя от подобной путанницы, следует внимательно ознакомиться с договором задатка и всеми сопутствующими его заключению юридическими действиями. Мы готовы их вам представить.

Договор залога недвижимости

1.1. Предметом Договора является передача Залогодателем в залог Залогодержателю указанная в п. 1.2 квартира принадлежащая Залогодателю на праве собственности.1.2. Квартира (далее по тексту – “Предмет залога”) расположена в многоквартирном доме по адресу:Россия, ………………..….. область, город ………….….…….., улица ….……..……………..,дом …….

, корпус ……… квартира № …. Указанная квартира расположена на ……….……. этаже, состоит из ………… комнат(ы), имеет общую площадь ………………… квадратных метров, в том числе жилую площадь ………………… квадратных метров.Право собственности Залогодателя на указанную квартиру подтверждаетсяСвидетельством о государственной регистрации права от «……» ……………. 20… года, бланк серии ……..…… № …………..……….….., выданным …………………………………

…………………………….………………………………………………………………………..(наименование органа выдавшего свидетельство)

запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № ………………………………………….. от «…..» …………….. 20…. года.1.3. Стороны договора залога (ипотеки) оценивают Предмет залога в размере

……………………………………………………………………………………………..рублей.(прописью)

Передача задатка за квартиру всегда оформляется в письменном виде. Документ можно озаглавить как «Соглашение о задатке» или «Договор о задатке». Юридической разницы между ними нет, главное, чтобы само слово «задаток» обязательно присутствовало в заголовке и в самом документе. Это сразу определяет законодательную основу договора.

Законодательный смысл задатка сводится к тому, что если сделка купли-продажи квартиры не состоится по вине Покупателя, внесшего деньги, то сумма задатка остается у Продавца. Если же сделка срывается по вине Продавца, то он должен вернуть Покупателю эту сумму в двойном размере. Такая взаимная финансовая ответственность заставляет стороны договора серьезно относиться к своим обещаниям.

Условия внесения задатка при покупке-продаже квартиры обязательно должны содержать следующие пункты в соглашении:

  1. указание ФИО и паспортных данных сторон сделки – Продавца и Покупателя;
  2. указание за что именно или в обеспечение чего вносится задаток (квартира, адрес), в том числе суть будущей сделки (покупка, основные условия сделки);
  3. указание суммы задатка;
  4. указание общей стоимости квартиры;
  5. указание, что сумма задатка входит в стоимость квартиры;
  6. указание срока, на который вносится задаток;
  7. указание, что в соответствии со статьями 380 и 381 ГК РФ задаток остается у Продавца (если Покупатель не купит квартиру в течение заданного срока), и задаток возвращается Покупателю в двойном размере (если Продавец откажется от продажи квартиры);

Основные условия будущей сделки купли-продажи можно отразить в самом соглашении о задатке (как в примере выше и в образце ниже), а можно составить отдельный «Предварительный договор купли-продажи квартиры», на который будет ссылаться соглашение (в соответствии с п.4, ст. 380 ГК РФ). Сути это не меняет, просто, вместо одного документа некоторые предпочитают составить два.

обмен электронными книгами

Если владельцев квартиры несколько, то они все должны участвовать в принятии задатка за свою квартиру и все должны подписать Договор о задатке. Если за всех собственников действует один из них, то у него должна быть доверенность от остальных.

Составить договор (соглашение) о задатке можно и самостоятельно на основе образца (см. ниже), но лучше доверить это специализированным юристам (в т.ч. дистанционно). Ведь если формулировки договора будут выражены неправильно, то и юридические последствия такого договора могут оказаться не такими, как ожидались.

Форма договора (соглашения) о задатке при покупке-продаже квартиры может быть как нотариальной, так и не нотариальной (простой письменной). Юридически и то и другое имеет одинаковую силу. Но для Покупателя квартиры нотариус может быть выгоден, как официальный свидетель передачи денег и гарант того, что условия соглашения защищают его интересы. Ведь риски Покупателя в сделке купли-продажи квартиры всегда выше, чем риски Продавца.

Документ выполняет следующие функции:

  • обеспечительную. Заключив договор, продавец и покупатель подтверждают, что готовы заключить сделку. Предоставление задатка фактически забронирует жилье для конкретного лица. Продавец обязуется не продавать квартиру другим людям. Однако покупатель получит право использовать жилье только после того, как выполнит полноценный расчёт и перерегистрирует недвижимость;
  • платёжную. Задаток включают в общую стоимость имущества. Платеж может представлять собой фиксированную сумму или определённый процент от цены недвижимости;
  • страхующую. Если продажа сорвется из-за действий покупателя, задаток останется у продавца. В ситуациях, когда соглашение не исполняет продавец, он обязан произвести возврат задатка в двойном размере. Если стороны решают не заключать сделку по обоюдному согласию, в этом случае сумма перечисляется обратно в первоначальном размере.

На какой срок вносится задаток при покупке-продаже квартиры?

2.1. Договор вступает в силу с момента его нотариального заверения и действует до полного выполнения обязательств или прекращения ………………………………..………..…………..( №….… договора займа )

7.1. Договор может быть, расторгнут по соглашению Сторон.7.2. Договор может быть, расторгнут в одностороннем порядке по письменному требованию одной из Сторон по основаниям, предусмотренным действующим законодательством РФ в течение тридцати календарных дней со дня получения Стороной такого требования.

Когда использован образец договора задатка и соглашение составлено, стоит переходить непосредственно к процедуре передачи денежных средств.

Покупателю необходимо проявлять максимальную внимательность, ведь именно он должен предоставить сумму. Изначально покупателю стоит обезопасить себя от мошенников, с которыми можно столкнуться во время сделки купли-продажи недвижимости.

Действия Пояснения
Проверка документов помещения Покупатель имеет право запросить у продавца выписку из ЕГРН, демонстрирующую права собственности, документ об отсутствии ограничений и обременений, техпаспорт, справку, демонстрирующую отсутствие прописанных или временно выписанных лиц
Получение согласия мужа или жены продавца на заключение сделки купли-продажи квартиры Документ запрашивают, если продавец состоит в браке. Пренебрегать выполнением процедуры крайне не рекомендуется. Если стороны заключают сделку без согласия мужа или жены продавца, подобное действие будет считаться нарушением. В последующем достигнутое соглашение может быть оспорено в течение 3 лет
Проверка квартиры на наличие ограничений Обычно информацию об ограничениях и обременениях фиксируют в выписке. Однако мешать продаже может присутствие зарегистрированных лиц в квартире. Получить соответствующую информацию можно только в паспортном столе. Здесь необходимо получить выписку из домовой книги. Предоставить сведения может только сам продавец. Если покупатель выяснит, что присутствуют ограничения и запреты, можно попросить хозяина квартиры устранить их. После этого продавец обязан предоставить бумаги, подтверждающие факт снятия обременения. В этот момент эксперты не советуют предоставлять задаток. В данной ситуации вероятность получения квартиры со всеми обременениями повышается. Аналогичные правила действуют в ситуации, когда выяснилось присутствие прописанных жильцов
Проверка факта оплаты коммунальных платежей До того момента, как заключать договор на задаток при покупке квартиры между физическими лицами, необходимо внимательно ознакомиться с квитанциями об оплате коммунальных услуг минимум за один год. Фактически задолженности не влияют на переход права собственности, об их присутствии говорить никто не станет. Поэтому покупателю необходимо обезопасить себя

Когда документация проверена, первичный осмотр квартиры произведён, у покупателя не возникло сомнений и нареканий, можно заключать договор о задатке. После этого происходит передача установленной суммы. Денежные средства необходимо тщательно пересчитать. Дополнительно эксперты советуют проверить подлинность купюр.

Условия задатка при покупке-продаже квартиры

В процессе предоставления суммы нужно приготовить расписку о получении задатка. Документы оформлять необязательно, однако покупатель заинтересован в подготовке бумаги. Известны случаи, когда продавец заявлял, что денежные средства он не получал. Расписку оформляют в свободной форме. Документ подтверждает, что задаток был предоставлен. Потребность в нотариальном удостоверении расписки отсутствует.

Расписку оформляет продавец. Покупатель должен просто подписать документ и расшифровать свои инициалы. Лучше не печатать бумагу на принтере, а составить её от руки черной или синей шариковой ручкой на листе формате А4. Если возникнет судебное разбирательство, может потребоваться экспертиза почерка. Она позволит подтвердить, что продавец самостоятельно оформил бумагу. Расписку оформляют по числу лиц, участвующих в купле-продаже недвижимости. Лучше использовать готовый шаблон.

Когда договор о задатке составлен, денежные средства перечислены, стороны заключают классическую сделку купли-продажи недвижимости. Для этого подписывают основное соглашение. Процедуру выполняют в срок, указанный в договоре о задатке. После этого выполняют окончательные расчеты и регистрируют квартиру в Росреестре.

Образец расписки о получении денег

Покупателю необходимо подойти к процедуре внесения задатка крайне внимательно, ведь именно он передает другой стороне свои денежные средства.

До внесения задатка

Действие Разъяснение

Проверить документацию на отчуждаемое жилое помещение.

Продавец должен предоставить Покупателю:

  • выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности;
  • выписку об отсутствии ограничений и обременений недвижимости;
  • технический паспорт на квартиру;
  • справку из паспортного стола об отсутствии в квартире прописанных и/или временно выписанных лиц;
  • другие документы, которыми обычно дополняется типовой договор купли-продажи квартиры.

Получить от супруга/супруги Продавца письменное и нотариально заверенное разрешение на продажу недвижимости.

Если Продавец находится в браке, то он должен предоставить Покупателю письменное согласие от своего партнера на осуществление сделки. Формально квартира может быть продана и без такого согласия, однако это будет считаться правонарушением. Такая сделка может быть оспорена обманутым или не проинформированным супругом в 3-летний срок после перехода права собственности.

Проверить квартиру на наличие ограничений и обременений, не позволяющих свободно владеть, пользоваться и распоряжаться жилым помещением

Обычно сведения об ограничениях и обременениях содержатся в выписке из ЕГРН. Однако обременением можно также считать наличие в квартире зарегистрированных и проживающих лиц. Информацию о них Продавец может получить только в паспортном столе, взяв выписку из домовой книги.

Если после проверки документов Покупатель обнаружит, что на квартиру наложены ограничительные и запретительные меры, ему понадобится попросить Продавца устранить все обременения. После этого Продавец должен будет предъявить обновленные бумаги, подтвердив факт снятия ограничений и обременений. Не нужно передавать деньги в качестве задатка до этого момента, иначе велик риск получить во владение квартиру со все еще действующими обременениями.

То же самое относится и к прописанным жильцам, – обязательство по их выписке нужно возложить на Продавца до внесения задатка и до подписания основного договора купли-продажи. Если Продавец отказывается сделать это или не хочет предоставлять обновленную справку из паспортного стола, любое взаимодействие с ним следует прекратить.

Проверить факт оплаты коммунальных платежей.

До внесения задатка Покупателю необходимо внимательно ознакомится с квитанциями об оплате коммунальных услуг как минимум за последний год. Фактически такие задолженности не влияют на переход права собственности, т.е. они могут иметься, но предупреждать о них специально никто не будет. Так что здесь Покупателю понадобится обезопасить себя самостоятельно.

Если после предварительной проверки документации и первичного осмотра жилого помещения у Покупателя не возникает сомнений и нареканий, он может заключать с Продавцом Соглашение о задатке. После этого производится непосредственная передача денежных средств.

Сумма, передаваемая наличными, должна быть тщательно пересчитана (желательно – в присутствии свидетелей). По возможности сторонам следует проверить подлинность купюр в банковском учреждении, ведь задаток даже в самом минимальном размере (например, 5% от стоимости квартиры) представляет собой значительную сумму денег.

Во время передачи средств составляется еще один документ – Расписка о получении денег. Этот документ не считается обязательным, однако Покупатель напрямую заинтересован в его оформлении: так Продавец не сможет заявить, что никаких денег он не получал в принципе. В отличие от Соглашения о задатке, Расписка составляется в более свободной форме.

Сумма задатка при покупке и продаже квартиры

Документ составляется Продавцом, а Покупатель просто подписывает его и расшифровывает свои инициалы. Расписку рекомендуется не печатать на принтере, а именно писать от руки черной или синей шариковой ручкой на листе формата А4. В случае возможных судебных разбирательств анализ почерка позволит подтвердить, что Продавец составлял ее лично и по своей воле. Расписку о получении денег необходимо составлять в оригинальных экземплярах по количеству сторон, участвующих в сделке.

В Расписке о получении денег частично дублируется информация из Соглашения о задатке. Здесь указываются:

  • место и дата составления документа;
  • ФИО, паспортные данные, адреса регистрации и фактического проживания участников сделки;
  • ФИО, паспортные данные, адреса регистрации и фактического проживания свидетелей (если привлекаются);
  • положение о том, что передаваемые деньги выступают именно задатком, а не авансом;
  • сумма задатка, до этого указываемая в Соглашении (цифрами и прописью);
  • подписи участников сделки с расшифровками.

Таблица основных отличий денежных гарантий от имущественных

Критерий Залог денег Залог недвижимости
Частота использования Редко Довольно часто
Ценность с точки зрения банка Низкая (поскольку одни денежные знаки просто меняют на другие. Кроме того, невозможно полностью грамотно оценить их стоимость) Высокая
Объект залога Различные денежные знаки (иностранная валюта, старинные монеты, имеющие вес на рынке антиквариата) Любые объекты недвижимости

3.1. Залог обеспечивает требования Залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет Предмета залога.3.2. Одновременно с Предметом залога закладываются права пользования долей общей собственности на общее имущество многоквартирного дома и прилегающего земельного участка.3.3.

Право залога включает в себя все неотделимые улучшения Предмета залога.3.4. Залогодатель гарантирует, что на момент заключения договора Предмет залога принадлежит ему на праве собственности, в споре и под арестом не состоит, не является предметом залога, не обременен правами третьих лиц.3.5. Залогодатель гарантирует, что на момент заключения договора он не имеет задолженности по коммунальным платежам по Предмету залога.3.6.

Можно ли расторгнуть Соглашение о задатке

Скачав готовый образец соглашения о задатке, участники сделки купли-продажи квартиры минимизируют риск возникновения ошибок. Однако договор всё же можно расторгнуть. Выполнить процедуру можно по инициативе обеих сторон.

Первый вариант возможен, если покупатель в квартире выявил недостатки или помещение существенно отличается от заявленного описания. Расторжение соглашения имеет смысл, пока основной договор купли-продажи квартиры не подписан, расчеты не произведены и право собственности не зарегистрировано в Росреестре. Если вышеуказанные действия уже выполнены, осуществление процедуры считается бессмысленным. Предстоит расторгнуть всю сделку целиком.

Соглашение о задатке может быть расторгнуто либо Продавцом, либо Покупателем, либо обеими сторонами вместе. Основаниями для этого могут служить:

  1. Обнаружение в квартире серьезных неустранимых недостатков.
  2. Передача Продавцом Покупателю такой квартиры, которая существенно отличается от заявленного описания, и т.д.

Расторжение Соглашения о задатке имеет смысл только до того момента, пока стороны не составят окончательный вариант договора купли-продажи доли, не произведут все расчеты и не зарегистрируют переход права собственности в Росреестре. Если же Продавец и Покупатель осуществят эти действия, то расторжение Соглашения окажется бессмысленным. Сторонам понадобится расторгать уже всю сделку целиком, а не 1 отдельный документ.

4. Права и обязанности сторон

4.1. Залогодатель обязан.4.1.1. Использовать Предмет залога в соответствии с его прямым назначением.4.1.2. Не совершать действий, влекущих изменение, прекращение права залога или уменьшение стоимости Предмета залога за исключением уменьшения стоимости вследствие амортизации при нормальной эксплуатации Предмета залога.4.1.3.

Не распоряжаться или обременять какими либо обязательствами Предмет залога (продавать, уступать права, дарить, сдавать в аренду, передавать в качестве вклада и т.п.) без письменного согласия Залогодержателя.4.1.4. Принимать все необходимые меры, соответствующие обстоятельствам, для обеспечения сохранности Предмета залога, включая его защиту от посягательств третьих лиц.

Немедленно уведомить Залогодержателя о возникших обстоятельствах, которые могут повлечь изъятие, обременение, снижение стоимости или ухудшение Предмета залога.4.1.5. Предоставить Залогодержателю возможность производить осмотр Предмета залога в период действия договора залога.4.1.6. Предоставить Залогодержателю состав и основания для проживания лиц, проживающих в Предмете залога.4.1.7.

Предоставить Залогодержателю нотариально заверенные обязательства от своего имени и от проживающих с ним членов его семьи освободить Предмет залога в течение 30 календарных дней в случае обращения на Предмет залога законного взыскания.4.1.8. Застраховать Предмет залога в пользу Залогодержателя на сумму не менее его оценочной стоимости от рисков утраты или повреждения.

До полного исполнения обязательств по Договору, ежегодно продлевать договор страхования Предмета залога на прежних условиях. Передать Залогодержателю копии договора и правил страхования, заверенные страховой компанией.4.1.9. Уплачивать налоги, сборы и иные платежи, которые причитаются с него, как с собственника Предмета залога.4.1.10.

Проводить текущий и капитальный ремонт Предмета залога.4.2. Залогодержатель обязан.4.2.1. Не передавать свои права по Договору другому лицу путем уступки права требования.4.3. Залогодатель вправе.4.3.1. Пользоваться Предметом залога в соответствии с его прямым назначением.4.3.2. Отчуждать Предмет другому лицу залога (продавать, дарить, обменивать, передавать в качестве вклада и т.п.

) только с письменного согласия Залогодержателя.4.3.3. В любое время досрочного погасить обязательства по основному договору обеспеченные договором залога.4.3.4. В любое время до момента его реализации прекратить обращение взыскания, на Предмет залога, исполнив обеспеченное договором обязательство или его просроченную часть.4.3.5.

Завещать Предмета залога.4.4. Залогодержатель вправе.4.4.1. Требовать от Залогодателя предоставления документов и информации для проверки Предмета залога по документам, фактическое наличие, состояние и условия его использования.4.4.2. Требовать от Залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения Предмета залога.4.4.3.

Срок задатка при покупке и продаже квартиры

Выступать в качестве третьего лица в суде при рассмотрении иска о Предмете залога.4.4.4. В случае отчуждения Предмета залога с нарушением п. 4.3.2. настоящего договора, по своему усмотрению потребовать: – признания сделки по отчуждению Предмета залога недействительной с применением юридических последствий предусмотренных законодательством Российской Федерации;

– досрочного исполнения обеспеченных договором обязательств с обращением взыскания на Предмет залога независимо от того кто является его текущим владельцем, если будет доказано, что на момент приобретения Предмета залога приобретатель знал или должен был знать о нарушении условий п. 3.3.2. договора при отчуждении Предмета залога.

При этом приобретатель Предмета залога солидарно с Залогодателем несет ответственность по обязательствам обеспеченных договором.4.4.5. При грубом нарушении Залогодателем обязательств п. 3.1 настоящего договора потребовать досрочного исполнения обеспеченных договором обязательств. Если в течение 30 календарных дней требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на Предмет залога.4.4.6.

Получить возмещение из страхового возмещения за утрату или повреждение Предмета залога, если только утрата или повреждение Предмета залога не произошли по причинам, за которые Залогодержатель отвечает.4.4.7. В случае возникновения реальной угрозы утраты, недостачи или повреждения Предмета залога не по вине Залогодержателя, потребовать замены Предмета залога, а при отказе Залогодателя выполнить это требование – обратить взыскание на Предмет залога до наступления срока исполнения обеспеченного Договором обязательства.4.4.8.

Получить возмещение за счет Предмета залога в случаях, когда Залогодержатель фактически несет расходы по сохранению и содержанию Предмета залога.4.4.9. Передать свои права по Договору другому лицу путем уступки права требования. Уступка Залогодержателем своих прав по Договору другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к Залогодателю по основному обязательству, обеспеченному Договором.4.4.10.

6.1. “Стороны” несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по “Договору” и в соответствии с законодательством РФ.

Залогодатель:Залогодержатель:……………………………………….… ………….………………………………(ф.и.о. полностью)(ф.и.о. полностью)……………………………………….…………….………………………………(подпись)(подпись)«……» …………………. 20….. г«……» …………………. 20….. г.

Возвращение задатка

Договор задатка при покупке квартиры

Особенности выполнения процедуры необходимо обсудить заранее. Проще всего разрешить ситуацию, если обязательство не исполняет покупатель или обе стороны по обоюдному согласию пришли к расторжению. В первой ситуации продавец оставит сумму у себя. Во втором случае задаток вернут покупателю в изначально уплаченном размере.

Когда условие сделки купли-продажи квартиры нарушает продавец, процедура усложняется. Лицо обязано не только вернуть задаток покупателю, но и дополнительно предоставить аналогичную сумму. На практике большинство участников сделок купли-продажи отказываются возвращать полученные средства. В этом случае покупатель может обратиться в суд.

Образец иска о взыскании задатка и возмещении ущерба

Дополнительно суд занимается рассмотрением дел в ситуациях, когда стороны не могут договориться о возвращении задатка. В некоторых случаях возврат суммы не происходит. Такая ситуация часто возникает, если к сделке купли-продажи недвижимости был привлечен риелтор.

Иногда покупателям предлагают предоставить задаток до обнаружения подходящего предложения. Порядок действий нарушает установленные правила. В этом случае задаток не выполняет обеспечительные и страхующие функции. Риелторы просят осуществить предварительную оплату собственных услуг. Получить денежные средства обратно при срыве сделки купли-продажи не удаётся. Чтобы не оказаться в подобной ситуации, необходимо перечислять сумму лично продавцу или его представителю, действующему на основании доверенности.

Какую сумму оставляют при соглашении?

Начнём с того, что для большей надёжности и во избежание превращения задатка в аванс заключать нужно сразу два договора – соглашение о задатке, а также предварительный договор купли-продажи. Ну и, конечно, так как документы нужны и покупателю, и продавцу, каждый из них должен быть заключён в двух экземплярах. А если продавцов несколько (допустим, квартира, которую вы приобретаете, поделена на доли), то экземпляров нужно ещё больше!

Сумма равная или большая полной установленной стоимости жилья. Точный его размер устанавливает кредитный договор. Иногда он меньше суммы займа.

Важно! Помните, что задаток и залог – абсолютно разные понятия!

Например, задаток всегда меньше общей суммы, которая прописывается в договоре купли-продажи. Залог недвижимости, как уже говорилось, стоимость жилья, предоставляемого в качестве залога, должна быть такой же, как у покупаемой. Именно поэтому до недавнего времени банки предлагали ипотеку только под залог приобретаемой недвижимости.

Сейчас ситуация поменялась, и некоторые кредиторы уже разрешили ипотеку под залог имеющегося жилья. Естественно, что покупатель самостоятельно не может объективно оценить свою квартиру или дом, поэтому банки приглашают специалиста, который экспертно установит точную цену объекта. Его услуги должен будет оплатить заемщик.

Использовать недвижимость в качестве залога может не только ее непосредственный владелец, но и лицо, которое имеет право на хозяйственное ведение, как гласит п.2 статьи 335 ГК РФ. Иными словами, собственник нежилого помещения должен понимать, что его объект могут отдать в залог юридические лица, но требуется согласие хозяина. Только после оценки недвижимости возможно предоставление своей квартиры в залог, чтобы купить другую.

9. Форс-мажор

9.1. Стороны освобождаются от ответственности за полное или частичное неисполнение обязательств по договору в случае, если неисполнение обязательств явилось следствием действий непреодолимой силы, а именно: пожара, наводнения, землетрясения, забастовки, войны, действий органов государственной власти или других независящих от Сторон обстоятельств.9.2.

Договор составлен в 3 (трех) подлинных экземплярах на русском языке.

Приложения1. Договор …………………………… от «…..» …………………. 20….. г.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Akademia-Print.ru