Обременение на квартиру: что это такое, риски при покупке и продаже, как снять

Документы для продажи обремененного жилища

Единственное общее определение обременения в российском законодательстве отсутствует. При этом в ст. 131 ГК РФ закреплено правило, согласно которому государственной регистрации подлежит не только право собственности на недвижимое имущество, но и отдельные ущемления возможностей владельца.

Законный хозяин свободно владеет, пользуется и распоряжается принадлежащей ему вещью. Однако иногда одно или несколько из этих направлений не могут быть использованы в полной мере. Это происходит, когда определенные претензии на помещение заявляют третьи лица. Как следствие — субъект не полноценно реализовывает полномочия, предусмотренные законом.

Триада полномочий собственника

Триада полномочий собственника

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

Если квартира находится под обременением, это значит, что хозяин не сможет ее свободно продать, подарить или обменять. В некоторых случаях лицо не вправе даже пользоваться жилплощадью или обязано допускать к пользованию других субъектов-несобственников.

Анализ действующего законодательства демонстрирует, что предостережения в отношении имущественных прав на жилье:

  • возникают как по воле правообладателя, так и без его согласия — например, передача жилплощади в коммерческий наем или арест, наложенный за долги;
  • могут регистрироваться в Едином госреестре или устанавливаться нормативными актами без дополнительных фиксаций в специальных базах — например, ипотека или преимущественная покупка доли совладельцем.

Возможность приобретения жилища с действующим отягощением зависит от типа последнего. Если предмет в ипотеке, купить его удастся лишь с разрешения ипотекодержателя. Арест суда или пристава делает невозможным любое отчуждение. Покупка недвижимости, обремененной рентой, может повлечь ответственность не только продавца, но и покупателя.

Проверка обременения квартиры перед покупкой

Перед покупкой квартиры важно удостовериться в отсутствии обременений и отягощений

Если характер имущественного запрета допускает перерегистрацию правообладателя, стадии купли-продажи обремененного жилья такие:

  1. Подбор объекта.
  2. Изучение информации о существующем ограничении, получение необходимых справок и разрешений.
  3. Согласование существенных условий, заключение предварительного соглашения.
  4. Подготовка окончательного варианта акта.
  5. Нотариальное удостоверение — при необходимости.
  6. Проведение расчета — перечисление денег на специальный счет или выплата иным способом.
  7. Государственная регистрация.

Как бороться с третьими лицами

По общему правилу, лицо продолжает пользоваться принадлежащей ему отягощенной вещью. Гражданин вправе проживать в своей квартире или сдавать ее в аренду. Исключение из этого правила иногда предусматривается судебным решением или заключенной договоренностью.

Конкретный перечень требуемой документации определяется отдельно в каждом случае. Но в любой ситуации необходимо подготовить договор купли-продажи.

Бланк соглашения купли-продажи обремененного помещения

Бланк соглашения купли-продажи обремененного помещения

В тексте обязательно указывается информация об ограниченных полномочиях продавца – наличии неснятой ипотеки, зарегистрированном сервитуте, прописанных несовершеннолетних жильцах. Кроме этого сторонам понадобятся следующие бумаги:

  • надлежащее удостоверение личности, например, паспорт гражданина РФ;
  • правоустанавливающая документация на недвижимость — свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН;
  • акт приема-передачи;
  • выписка из домовой книги;
  • подтверждение уплаты пошлины за обязательную госрегистрацию — квитанция, платежное поручение;
  • документы о законности отчуждения отягощенного предмета — согласие кредитора на продажу, разрешение получателя ренты, одобрение органов опеки.

Бывшие, но не все

Третьи лица – это члены семьи собственника, в том числе бывшие. В соответствии с ч. 1 ст. 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с этим собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также его дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

В соответствии со статьей 292 ГК РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Иное установлено статьей 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

В прямом толковании эта статья говорит о праве на жилое помещение бывших членов семьи собственника при прекращении семейных отношений. Однако обзор судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 год распространил ее и на случай перехода права собственности на квартиру. Судьи посчитали, что «если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения».

Порядок и правила аннуляции отягощений

Законодатель определяет целый ряд допустимых лимитов в отношении полномочий владельца. Некоторые из них возникают в результате заключения гражданско-правовых договоренностей. Другие обусловленные специфическими характеристиками жилья как предмета жилищных правоотношений.

Правоотношения, обременяющие недвижимость

Правоотношения, обременяющие недвижимость

В перечень распространенных отягощений входят те, что являются следствием:

  • ипотечного договора;
  • аренды, ренты;
  • оформлением доверительного управления;
  • сервитута;
  • ареста, наложенного судом, приставами, правоохранительными органами;
  • защиты интересов отдельных категорий граждан, несовершеннолетних или недееспособных лиц.

Аренда

По арендному договору арендодатель передает арендатору имущество за оговоренную плату на установленный сторонами срок. После подписания документов собственник временно теряет возможность использовать переданную вещь.

Права третьих лиц в сделке купли-продажи квартиры

Наниматели продолжают пользоваться жилплощадью до окончания оговоренного срока, даже если:

  • имущество во время действия соглашения будет продано третьему лицу;
  • арендодатель умрет, и его состояние перейдет наследникам.
Бланк договора аренды

При аренде собственник временно теряет право пользования квартирой

С согласия хозяина помещения арендатор вправе сдать вещь в субаренду. При этом все полученные доходы признаются исключительной собственностью нанимателя.

Если продолжительность пользования жильем не конкретизирована, каждая из сторон вправе прекратить отношения, предупредив второго подписанта хотя бы за 3 месяца до планируемой даты выселения.

Соглашение ренты

Правовые особенности ренты определены в ст. 583 ГК РФ. Согласно такой сделке одна сторона берет на себя обязательства по содержанию другой стороны путем выплаты регулярных платежей. Получатель содержания взамен должен передать плательщику имущество, например, особняк или апартаменты в многоквартирном доме.

На время действия договоренности в отношении недвижимого объекта устанавливаются лимиты. Новый владелец может свободно распоряжаться вещью только после смерти получателя ренты.

Передача полномочий по распоряжению собственностью может оформляться в виде доверительного управления.

Применение доверительного управления на практике

Применение доверительного управления – один из частных случаев обременения квартиры

Согласно такому соглашению:

  • учредитель управления делегирует часть полномочий собственника;
  • управитель обязуется действовать в интересах хозяина.

Предел возможностей управляющего устанавливается сторонами. Передача жилья в доверительное управление не означает, что временный распорядитель получает статус полноправного хозяина, ведь на время договорных отношений на квартиру устанавливается обременение. Управляющий не уполномочен продать, сдать в аренду или подарить недвижимость без согласия учредителя.

Ипотека

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

Согласно нормам ФЗ №102 от 16.07.1998 ипотекой обеспечивается уплата кредитору суммы долга, которую получил заемщик под залог недвижимости. Ипотечное обеспечение обязательств подлежит государственной регистрации и прекращается после полного погашения кредита.

Образец выписки с ЕГРН по предмету ипотеки

Образец выписки с ЕГРН по предмету ипотеки

Третьи лица в договоре купли-продажи квартиры

Такой механизм часто используют банки для защиты кредитных средств от недобросовестных клиентов. Если должник игнорирует обязанность погашения займа, взыскание обращается на ипотечное имущество.

Сервитут

Сервитут — вещное право, подлежащее обязательной регистрации. Отягощение необходимо тогда, когда одно лицо не может пользоваться своим имуществом без ограниченного доступа к чужой территории. К примеру, владельцу жилплощади в коммуналке, чтоб попасть в свои владения, нужно идти через проходную комнату соседа.

В жилищных правоотношениях чаще встречаются частные сервитуты, где сторонами выступают конкретно определенные субъекты. Ограничение закрепляется:

  • в добровольном порядке;
  • судебным решением.

Органы опеки и попечительства уполномочены давать разрешение на отчуждение собственности несовершеннолетних (ст. 8 ФЗ №48 от 24.04.2008). Согласие госоргана требуется в следующих случаях:

  • ребенок — единоличный собственник;
  • несовершеннолетний является совладельцем отчуждаемого помещения;
  • ребенок просто прописан по адресу, но при этом находится под опекой или попечительством.
Образец заявления в органы опеки

Образец заявления в органы опеки

Попечительский совет выдаст отказ, если в результате продажи или обмена дома жилищные условия несовершеннолетнего будут ухудшены.

Обременение на квартиру: что это такое, риски при покупке и продаже, как снять

Арест — это запрет на отчуждение имущества, наложенный уполномоченными государственными структурами:

  • судом;
  • судебными приставами;
  • правоохранительными органами.

Арестовать дом могут за непогашенные долги или с целью обеспечения иска, поданного на хозяина жилплощади. Применить арест вправе следователи, если этого требует характер уголовного производства.

Ограничения на имущественные полномочия субъекта чаще всего закрепляются на некоторый срок, и аннулировать их возможно после устранения причин возникновения. Проще действовать, если информация внесена в ЕГРН. В противном случае проконтролировать отмену имущественного предостережения непросто.

Образец заявления в суд о снятии ареста

Образец заявления в суд о снятии ареста

Порядок проведения аннуляции:

  1. Устранение оснований применения запрета — прекращение долгосрочной аренды, полное погашение кредита, уплата долга по исполнительному производству.
  2. При необходимости получение документальных доказательств — судебного решения, справки из банка.
  3. Письменное обращение в Росреестр или в МФЦ.
  4. Получение подтверждения удаления записи из ЕГРН.

Если служащие Росреестра отказываются удовлетворить заявление, обжаловать такое решение можно в судебном порядке.

Наличие запрета, не подлежащего фиксации, проверить сложнее. Потенциальному покупателю нужно получить данные:

  • об основаниях приобретения продавцом собственности — приватизация, наследство, дарение;
  • о круге лиц, имеющих гарантированную возможность пользоваться жильем.

Выселить арендатора непросто

Бывают случаи, когда квартира сдается внаем, срок договора не истек, а хозяин хочет эту квартиру продать. Квартиранты же выезжать не хотят. Как в этом случае разрешается ситуация по закону? В статье 675 ГК РФ сказано, что «переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма».

Такого рода обременение бывает удобным для покупателя, который приобретает квартиру с целью ее дальнейшей сдачи внаем. А если покупатель приобретает квартиру для собственного проживания, то наличие нанимателей его совсем не обрадует. Поэтому продавец обязан сообщить покупателю о наличии договора найма.

Обременение на квартиру: что это такое, риски при покупке и продаже, как снять

Бывают ситуации, когда в квартире зарегистрированы лица по договору безвозмездного пользования. Член семьи, зарегистрированный по договору безвозмездного пользования, прекращает право пользования квартирой только в момент истечения срока действия или расторжения договора (ст. 700 ГК РФ). При этом к новому собственнику или пользователю переходят права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования, а его права в отношении вещи обременяются правами ссудополучателя.

Установление запретов по инициативе владельца

Иногда границы по распоряжению имущественной массой возникают как следствие прямой воли собственника. Хозяин вправе самостоятельно инициировать установление лимитов, если на то существуют основания.

Бланк заявления на внесении данных в ЕГРН

Бланк заявления на внесении данных в ЕГРН об обременении квартиры

Потребность зафиксировать запрет возникает:

  • в наследственном процессе, когда существует риск незаконных действий со стороны отдельных наследников;
  • когда помещение находится в пользовании третьих лиц, например, арендаторов;
  • при расторжении брака.

Оформление происходит через МФЦ или Росреестр. Заявителю необходимо предоставить перечень обязательных документов. Конкретный список документации формируется в зависимости от обстоятельств дела, однако лицу в любом случае понадобится:

  • заявление;
  • паспорт гражданина РФ;
  • правоустанавливающие документы;
  • кадастровый паспорт жилища;
  • при необходимости — нотариально удостоверенное согласие третьих лиц (супруга, совладельца).

Также в пакет необходимо добавить бумаги, доказывающие обоснованность обращения, например, справку от нотариуса об открытии наследственного дела.

Как выявить «чужака»?

Увидеть информацию о них можно из правоустанавливающих документов. Однако только права пользования по завещательному отказу, пожизненному содержанию с иждивением и по договору найма на срок год и более могут быть зарегистрированы. Иные права могут существовать, но не быть отражены в реестре. При этом отсутствие регистрации договора найма в качестве обременения и отсутствие регистрации по месту жительства и по месту пребывания (проще говоря, «прописка») никак не влияет на право пользования помещением, вытекающее из этого договора.

Информацию можно получить из разных источников: беседа с продавцом – нужно уметь задать правильные вопросы, получение документов – не только тех, которые нужны для государственной регистрации, но и тех, которые позволяют получить нужную информацию. Серьезный подход к подготовке документов, тщательный анализ получаемой информации позволяют заранее спланировать тактику проведения сделки.

Договор обязывает

Прекратить права пользования жилым помещением третьих лиц можно разными способами. К примеру, расторгнуть договор найма или договор безвозмездного пользования. Для этого следует получить заявление от пользователя о прекращении им права пользования помещением. А если гражданин опасается дать такое заявление (отношения между собственником и проживающим в квартире пользователем могут быть разные), то мы поможем подготовить заявление от продавца с обязательством о предоставлении приобретаемой взамен квартиры в пользование такому лицу. Или включить это условие в договор купли-продажи.

В настоящий момент большинство продавцов и покупателей предпочитают подписание договора купли-продажи в простой письменной форме. К сожалению, мы постоянно сталкиваемся с несерьезным, можно сказать, формальным подходом к подготовке проекта договора купли продажи. Взять шаблон и подписать договор просто.

Обременение на квартиру: что это такое, риски при покупке и продаже, как снять

Но стоит помнить, что каждая фраза в нем имеет значение. Так, например, в одном договоре купли продажи квартиры содержался пункт «В квартире зарегистрированы и проживают Иванов И.И., Иванова В.С.». Банк, кредитующий покупателя этой квартиры, полагая, что такая формулировка договора не гарантирует прекращение права пользования квартирой Ивановых, потребовал предоставления обязательства от данных лиц о прекращении права пользования квартирой.

Сделка была 3 года назад. Повезло, что продавец знал, где они проживают. По нашей просьбе Ивановы сходили к нотариусу и дали заявление об отказе от права пользования квартирой, которую продали 3 года назад. Если бы в договоре данный пункт прозвучал следующим образом: «В квартире зарегистрированы Иванов И.И., Иванова В.С.

, которые сохраняют право пользования квартирой до момента снятия с регистрационного учета». Или: «В квартире зарегистрированы Иванов И.И., Иванова В.С., которые в соответствии со ст. 292 ГК РФ утрачивают право пользования квартирой в момент государственной регистрации перехода права собственности на квартиру», то таких бы проблем не возникло.

Следует помнить, что ст. 460 ГК РФ устанавливает обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности позволяет покупателю требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи. Если этого продавец не знает, то мы всегда доводим до него эту информацию.

Но, к сожалению, бывают продавцы, которые скрывают подобную информацию. Они прекрасно понимают, что «чистая» во всех отношениях квартира будет стоить намного дороже. Поэтому покупателям я бы советовала для проверки квартиры обратиться к специалистам, дабы потом избежать потери лишних нервов, времени, а то и немалых денег.

Как проверить юридическую чистоту предмета покупки

Существует несколько способов проверить юридическую чистоту объекта. Первый вариант — потребовать предоставления необходимой информации у продавца. Но не стоит надеяться исключительно на добросовестность отчуждателя.

Проведение самостоятельной проверки доступно на нескольких специальных ресурсах. Бесплатные сведения можно получить на сайте Росреестра. Однако не всегда там отражается актуальная ситуация с последними изменениями.

Как проверить квартиру на обременение самостоятельно

Как проверить квартиру на обременение самостоятельно

Обременение на квартиру: что это такое, риски при покупке и продаже, как снять

Другой способ — заказать выписку из ЕГРН в МФЦ или в отделе Росреестра. Для этого запрашивающему нужно знать точный адрес или кадастровый номер жилого помещения.

Выявить существующие преграды для покупки также помогут документы:

  • выписка из домовой книги или справка с ФМС — содержат информацию о зарегистрированных пользователях;
  • выдержка из официального сайта Федеральной службы судебных приставов — предоставляет сведения, является ли продавец должником по исполнительным производствам;
  • справка районной администрации — подтверждение того, что дом не принадлежит к объектам культурного или исторического наследия.
Электронная форма запроса ведомостей из ЕГРН

Электронная форма запроса ведомостей из ЕГРН

Потенциальные риски

Некоторые граждане сознательно покупают жилище, отягощенное правами третьих лиц. При этом принятие условий такой сделки фактически значит, что в будущем новый владелец имеет шансы потерять квартиру, приобретенную в обременении. Главный плюс покупки в этом случае — низкая по сравнению с другими предложениями на рынке цена проблемной недвижимости.

С точки зрения закона безопаснее приобрести юридически чистое жилое помещение. Наличие законных претензий третьих лиц может иметь негативные последствия для обоих участников сделки — продавца и покупателя. Среди существующих рисков выделяют:

  • признание договора недействительным (ст. 166 ГК);
  • трудности с взысканием средств, потраченных на оформление документации с продавца, нарушившего закон;
  • возникновение дополнительных обязанностей, например, погашение ипотечного займа, предоставление доступа к приобретенным квадратным метрам арендаторам или лицам, в чьих интересах установлен сервитут;
  • взыскание материальных убытков и морального ущерба с недобросовестного контрагента.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

Перед подписанием соглашения стоит дополнительно проверить актуальную информацию об объекте продажи. Причем это правило касается как покупателя, так и отчуждателя. Последний обязан сообщить приобретателю о существующих отягощениях. Иначе покупатель после получения претензий третьих лиц сможет обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной.

Список возможных рисков для покупателя квартиры

Список возможных рисков для покупателя

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Akademia-Print.ru