Отчуждение недвижимости в 2020 году: условия, виды, особенности

Что является отчуждением недвижимого имущества

Процедур, проводимых с объектами недвижимости, великое множество. И если с некоторыми из них все вроде понятно — продажа, покупка, аренда, передача в наследство, то некоторые вызывают вопросы — например, процедура отчуждения.

Отчуждение — это передача самого объекта и прав на него другому лицу, однако и в данном процессе существуют некоторые нюансы, которые необходимо знать для удачного совершения сделки и просто понимания самого процесса.

Виды отчуждения имущества

Право собственности может возникнуть при заключении следующих видов сделок:

При обмене недвижимого объекта.

  • Приобретении.
  • Изготовлении вещей.
  • Дарении объекта.
  • Наследовании.
  • Присвоении найденных вещей.

Все вышеперечисленные виды сделки относятся к отчуждению собственности.

Право собственности может возникнуть не только на имущественные объекты движимого, но и недвижимоговида.

Полный список объектов, на которые распространяется данное право, прописано в законе РФ. Но самое главное заключается в том, что данный перечень регулярно обновляется.

Право собственности может прекратиться исключительно в том случае, если человек откажется от вещи либо уничтожит её.

Добровольная передача недвижимости

Добровольное отчуждение недвижимости – это сделка, которая является выражением внутренней воли каждой из сторон. Следовательно, оба участника осознанно идут на заключение договора и согласны осуществить переход права собственности на недвижимость. Только в этом случае отчуждение считается добровольным.

Добровольность как выражение внутренней воли стороны сделки не соблюдается в случае подписания договора:

  • недееспособным, ограниченным в дееспособности или несовершеннолетним лицом;
  • представителем недееспособного, если сделка нарушает интересы его подопечного;
  • представителем собственника, если доверенность не дает полномочий на отчуждение;
  • под влиянием заблуждения, обмана, угрозы или насилия;
  • собственником, состояние которого не позволяло понимать значение своих действий и руководить ими.

Сделка по отчуждению недвижимости, подписанная собственником недобровольно, недействительна.

Добровольное и принудительное отчуждение: отличия и особенности

Как упоминалось выше, процедура отчуждения недвижимого имущества может быть добровольной и принудительной. Этот критерий принципиально отличает разные процессы перехода права собственности на жилье или землю. Рассмотрим эти особенности подробнее.

Договор отчуждения недвижимого имущества

Я работаю риэлтором в течение нескольких лет. Когда я только начинала свою трудовую деятельность в этой сфере, приходилось изучать специальную терминологию, чтобы не совершать ошибок при заключении сделок. Благодаря этому я теперь точно знаю, что такое отчуждение недвижимости, в каких случаях выполняется процедура и что для этого нужно. Это информацией сегодня я поделюсь с вами в данной статье.

Недобровольное отчуждение

Принудительное либо недобровольное изъятие собственности из права владения возможно лишь в том случае, если существует аналогичный вердикт суда либо государственный приказ. Существуют также специальные, регламентированные законом обстоятельства, допускающие недобровольное изъятие. Среди них – долговые обязательства, использование имущества не по назначению, отчуждение по конфискации.

Отчуждение доли в праве общей собственности в 2020 году

Необходимо отметить, что лицо, которое является участником общей доли, имеет право на определённую идеальную долю в этой собственности. В Гражданском Кодексе закреплено положение о том, что при продаже одним из собственников своей доли в праве общей собственности, другие участники имеют право купить эту долю. Это положение не распространяется на продажи с публичных договоров.

Лицо, которое продает долю собственности, должно поставить в известность других участников в письменной форме. В уведомление он должен указать цену и условия, на которых продаётся доля. В том случае, если другие участники общей собственности не купят продаваемую долю или откажутся от её покупки, то продавец вправе продавать её на любых условиях и любому покупателю.

Обращаясь к нотариусу за оформлением сделки по продаже доли в общей долевой собственности, будьте готовы, что вас попросят принести доказательство того, что все участники собственности извещены о решении. Зачастую собственники общей доли добровольно предоставляют нотариусу отказ от права преимущественного приобретения этой доли.

Отчуждение жилья по договору ренты

Один из вариантов передачи прав на жилье, распространенный среди одиноких пенсионеров, – договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимости в обмен на периодические рентные платежи и предоставление средств на содержание (ст. 583 ГК).

Проще говоря, жилье передается в собственность лица, которое взамен обязуется обеспечивать бывшего владельца материально до конца его жизни. При этом получатель ренты продолжает проживать в переданном помещении – его нельзя выселить принудительно.

Новый владелец может продать жилье, но даже это не дает ему право на выселение бывшего собственника – рента обременяет недвижимость.

Закон допускает оформление трех видов ренты:

  1. Постоянная, то есть фактически бессрочная, если срок окончания договора не установлен. Право требовать выплаты может передаваться третьим лицам или в порядке наследования.
  2. Пожизненная, то есть предусматривающая выплаты и иные представления до смерти получателя ренты.
  3. Пожизненное содержание с иждивением. На плательщика возлагается обязанность не только платить ренту, но и обеспечивать получателя всеми необходимыми средствами для жизни, в том числе жильем.

Согласно ст. 584 ГК, любой такой договор подлежит нотариальному удостоверению и регистрации в Росреестре.

Если плательщик нарушит обязательства, например, просрочит плату, получатель вправе требовать уплаты пени. При существенных нарушениях договора получатель платежей может настоять его расторжении.

С образцом документа можно ознакомиться ниже.

Отчуждение имущества несовершеннолетнего

Если гражданину менее 18 лет, закон предусматривает особые условия и процедуру отчуждения (продажи, мены, дарения) недвижимого и движимого имущества. Если ребенок был признан недееспособным полностью или частично, то в любом случае от его имени будет действовать только законный представитель:

  • родители;
  • приемные родители;
  • опекуны;
  • представители органов опеки.

Если же ребенок дееспособен, то существует 2 варианта в зависимости от его возраста:

  1. Если ему менее 14 лет, то от его имени действуют только законные представители (т.е. в самой сделке он не участвует – не нужна его подпись и личное присутствие).
  2. Если ему от 14 до 17 лет (включительно), то он самостоятельно присутствует на сделке, ставит подпись, но только в присутствии и с согласия родителей (или других законных представителей).

При этом в любых названных случаях родители предварительно должны обратиться в органы опеки и получить их письменное согласие на совершение операции. Например, если речь идет о продаже квартиры, то органы опеки должны убедиться в том, что последствия не принесут ребенку ущерба.

Обычно разрешение выдается достаточно быстро при условии очевидного улучшения условия жизни несовершеннолетнего в результате сделки:

  • переезд в более крупный населенный пункт (из деревни в город);
  • приобретение квартиры или дома большей площади;
  • приобретение квартиры с коммунальными условиями (переезд из неблагоустроенного частного дома).

В остальных же случаях опека может потребовать дополнительные доказательства, которые удостоверяют в том, что решение о продаже квартиры действительно соответствует интересам несовершеннолетнего: например, переезд в сельскую местность благотворно скажется на его здоровье (понадобятся медицинские справки и заключения).

Отчуждение недвижимости представителем

Отчуждать недвижимость имеют право лица, уполномоченные собственником. Если владелец находится за пределами государства и не может приехать для заключения сделки или ему не позволяет это сделать состояние здоровья, он вправе назначить представителя.

Право лица отчуждать недвижимость собственника должно быть подтверждено нотариально удостоверенной доверенностью.

Типовой образец доверенности на отчуждение недвижимости приведен ниже.

Такой документ, помимо общих сведений о доверителе и доверенном лице, должен содержать подробное описание правомочий представителя. В частности:

  • собственно поручение на отчуждение с уточнением вида сделки;
  • описание отчуждаемого объекта, цена;
  • запрет на перепоручение и другие ограничения;
  • прочие права, которыми наделяется представитель: получение денег, переоформление и так далее.

Пакет документов для отчуждения недвижимости

При добровольной передаче прав недвижимость стороны помимо договора должны подготовить пакет документов. Если это купля-продажа или подобная сделка, для ее оформления необходимо иметь:

  • паспорта сторон;
  • единый жилищный документ или выписку из домовой книги с указанием прописанных в квартире лиц;
  • справку об отсутствии задолженности по коммуналке;
  • выписку из ЕГРН, свидетельство о праве собственности или иной правоустанавливающий документ;
  • техническую документацию на объект (кадастровый паспорт, если это дом или земельный участок);
  • согласие со стороны супруга продавца или разрешение органов опеки;
  • согласие супруга покупателя, если он в браке;
  • письменный отказ от приобретения лицами, имеющих преимущественное право покупки, или документ, подтверждающий их уведомление о продаже.

Аналогичный пакет потребуется и для Росреестра при государственной регистрации.

Правила оформления добровольного отчуждения

Сделки по переходу права собственности на недвижимость оформляются в письменном виде. Это связано с процедурой дальнейшей госрегистрации, ведь один экземпляр соглашения нужно представить в Росреестр.

Кроме того, при подготовке сделки должны быть соблюдены следующие правила удостоверения договоров и их заключения:

  • собственник представляет все правоустанавливающие и технические документы на объект, сообщает приобретателю о наложенных обременениях и правах третьих лиц;
  • стороны указывают в договоре полное описание объекта в соответствии с техпаспортом, цену купли-продажи, информацию об участниках сделки с указанием паспортных и иных данных;
  • сторонам рекомендуется оговорить порядок (например, подписание передаточного акта) и сроки передачи недвижимости, порядок и сроки расчетов, ответственность;
  • передачу задатка рекомендуется оформлять дополнительной распиской;
  • заранее нужно определить и указать в договоре, кто займется переоформлением в Росреестре и понесет связанные с этим расходы;
  • приветствуется удостоверение нотариусом. Оно позволит подтвердить безоговорочную законность сделки.

Ознакомьтесь с образцом типового договора.

Принудительное изъятие недвижимости

Любое отчуждение недвижимости без волеизъявления собственника является принудительным. Потому его невозможно оформить какой-либо сделкой. Изъятие всегда происходит по решению суда, службы судебных приставов или органа исполнительной власти.

Согласно п. 2 ст. 235 ГК, принудительное отчуждение недвижимого имущества у собственника возможно в случаях:

  • обращения взыскания в рамках исполнительного производства, например, при крупной кредитной задолженности;
  • изъятия земли в связи с ее ненадлежащим использованием или неиспользованием по назначению, например, если на участке для ИЖС в течение 3 лет не начато строительство;
  • изъятия участка для государственных и муниципальных нужд, например, для постройки автомагистралей или ЛЭП;
  • конфискации по приговору суда, например, если недвижимость приобретена преступным путем;
  • реквизиции, если возникли чрезвычайные обстоятельства: стихийное бедствие, техногенная катастрофа и так далее.

Принудительное отчуждение имущества

Нормы права, устанавливающие общие правила, в большинстве случаев, имеют исключения. Это же относится и к отчуждению имущества.

Так, по общему правилу, отчуждение всегда происходит по воле собственника имущества, без принуждения со стороны.

Однако в пункте 2 статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации содержится исключение, имеющее отношение к имуществу, которое не может принадлежать собственнику.

Так, например, если имущество исключено из гражданского оборота, или оборот такого имущества ограничен, то собственник должен провести его отчуждение в строго установленные сроки, что предписывает статья 238 ГК.

Принудительный переход

Такая процедура подразумевает принудительное изъятие собственности государством в лице уполномоченных лиц на законных основаниях. Этот вид отчуждения недвижимости называется реквизиция. Процедура предусмотрена Конституцией РФ. Обычно принудительное отчуждение недвижимости происходит по решению суда.

Трудности при продаже доли

Иногда, возникают ситуации, когда получение такого доказательства становится трудной задачей.

Лицо, которое является собственником отчуждаемой доли, отказывается прийти к нотариусу и подписывать отказ от продаваемой доли. Или он приходит к нотариусу, но подписывать документ об отчуждении не желает, хотя устно, такое согласие даёт. В таком случае необходимо оформить передачу ему заявления. В этом документе продавец должен ознакомить собственника общей доли со своим решением, тем самым поставить его в известность. Как правило, заявление носит произвольный характер. При этом необходимо указать несколько конкретных сведений:

  • предмет продажи;
  • адрес нахождения объекта недвижимости;
  • цена, по которой имущество будет продаваться или определённое имущество, на которое будет обменено этот объект продажи.
  • другие условия продажи.

Стоит отметить, что продавец может в любой момент поменять условия продажи имущества. Об этих изменениях необходимо сообщить всем участникам долевой собственности, которые могут претендовать на покупку доли имущества. Если имущество будет продано по цене выше, чем была установлена первоначально, но на тех же условиях, то предоставлять повторного доказательства о том, что все участники извещены, не придётся. Если же цена уменьшилась, то такое доказательство придётся предоставлять повторно.

Юридический смысл понятия

Наряду с правом собственности, когда сам владелец пользуется и распоряжается своим материальным или нематериальным имуществом существует явление отчуждения собственности. Имеются в виду те ситуации, когда объект (материальная вещь) или права на него передаются от одного лица к другому.

Отчуждать можно:

  • любые объекты недвижимости;
  • материальные движимые объекты;
  • права на это имущество;
  • денежные средства.

Передача собственности происходит от одного лица к другому. В обоих случаях стороны могут быть представлены:

  • частными гражданами;
  • фирмами, компаниями, общественными организациями и другими юридическими лицами;
  • государством в лице представителей федеральной или муниципальной власти.

Неимущественные объекты (например, патенты, права на книгу) физически не могут быть отчуждены, поэтому в законе и на практике не предусмотрено проведение подобных операций. Однако изъятию подлежат права на эти объекты. Например, если автор незаконно присвоил себе право издательства чужой книги, то отчуждаться будут именно эти права.

С юридической точки зрения, когда объект или право на него передаются от одной стороны другой, не всегда являются отчуждением. Например, есть внешне похожие, но на самом деле отличающиеся ситуации:

  1. Когда гражданин, государство или юрлицо отказываются от получения какого-либо объекта (например, в качестве подарка или по завещанию).
  2. Когда имущество предоставляется в пользование на время (это аренда или найм, но к отчуждению эти виды сделок не имеют отношения).
  3. Когда стороны согласовали отчуждение имущества в будущем – наиболее распространенный случай связан с подписанием предварительного договора, по которому продавец обязуется продать, а покупатель обязуется купить имущество.

Существенный признак отчуждения имущества – после этой операции право собственности на объект переходит от одной стороны другой. Поэтому в этих случаях речь об отчуждении идти не может.

Заключение

Отчуждение недвижимости – это общее определение юридических действий, направленных на переход права собственности на имущество к третьим лицам. В зависимости от характера действий оно может быть добровольным или принудительным, возмездным или безвозмездным.

Условно отчуждения можно разделить на две группы. К первой относятся сделки, по которым владелец сам передает право собственности. Вторая группа – решения компетентных органов, по которым недвижимость изымается.

Результат этих действий в любом случае подлежит регистрации в Росреестре и отражается в ЕГРН.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Akademia-Print.ru