Как задержать сделку по продаже доли в квартире?

Почему сложно пользоваться вашей долей

С одной стороны, у вас есть право пользоваться своей долей, потому что это ваша собственность. С другой — невозможно физически пользоваться 3—5 м2, если вы, например, унаследовали долю в однокомнатной квартире. Поэтому закон в первую очередь защищает тех собственников, чья доля в праве собственности позволяет использовать квартиру как жилье. Владельцев небольших долей закон защищает в меньшей степени, потому что запрещено нарушать права одних ради формальных прав других.

Жить в квартире не получится даже у вас, если только она не восьмикомнатная. Тогда можно было бы выделить натуральную долю квартиры и жить в одной из комнат. Но предположу, что эта квартира обычного размера, поэтому рассказывать, как можно выделить комнату в натуре, смысла нет.

Но даже в случае с восьмикомнатной квартирой нет гарантий, что вы смогли бы реально ею пользоваться. Судьи обязаны защищать в равной степени всех участников процесса, а не того, кто первый, например, обратился в суд.

В Улан-Удэ суд выселил из квартиры даже мать собственника ⅓ доли, потому что не было письменного согласия на ее проживание других собственников. Вам же принадлежит всего ⅛ квартиры — буквально один угол, где невозможно разместить человека так, чтобы он не мешал другим собственникам.

Как продать долю в квартире: 8 нюансов

Продажа доли в квартире сопряжена с целым рядом мероприятий, которые должен произвести собственник, желающий осуществить данную процедуру.

Как задержать сделку по продаже доли в квартире?

Со 2-го июня 2016 года в правовую силу вступил Федеральный закон 172 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Этот закон внес корректировки в действующий ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Однако он утрачивает силу в январе 2020 года. Как изменятся производимые операции с недвижимостью, находящейся в долевой собственности, рассмотрим в статье.

Для тех, кто задался вопросом приобретения недвижимости, актуальной будет информация и из ФЗ 214 об участии в долевом строительстве (действующая редакция).

Процедура продажи доли в квартире на сегодняшний день считается сложной сделкой с недвижимостью. Главным условием является приватизация жилища. Приватизированная квартира может иметь несколько владельцев и не всегда они будут являться друг другу родственниками.

Препятствием для осуществления данной процедуры может выступать несогласие соседей на прописку в квартире постороннего лица или заявление о преимущественном праве покупки одного из жильцов.

Если не соблюсти последний пункт, ущемленный в своих правах долевой собственник может защитить свои интересы через суд.

Изменения в законе запретили заключать сделки с недвижимостью в долевой собственности без участия нотариуса. Теперь без соответствующего нотариального заверения Росреестр не осуществит регистрацию сделки по продаже доли в квартире.

Закон о долевой собственности на дом обязывает собственников недвижимости производить различные сделки с ней через нотариуса. В задачи нотариуса входит проследить с юридической точки зрения, чтобы ничьи интересы в ходе процедуры продажи доли в квартире не были ущемлены, в том числе не допустить мошенничества.

Также по новому закону были ужесточены меры проведения сделок с жильем, чьим собственником является несовершеннолетний. Как и в первом случае, потребуется нотариальное заверение. Это поможет защитить интересы не достигших совершеннолетия детей и уберечь их от недобросовестных опекунов, родственников.

ФЗ о долевой собственности оговаривает следующий порядок действий при процедуре продажи доли в квартире:

  • собственник, желающий продать свою долю, обязан уведомить остальных владельцев о своем желании в письменной форме. В уведомлении должна содержаться такая информация, как стоимость и условия продажи. Если собственник нарушил преимущественное право других совладельцев, то в течение 3-х месяцев те могут потребовать через суд защиты своих прав;
  • в течение месяца следует ожидать ответа от других собственников жилья. Если желание участвовать в сделке выразили несколько владельцев, то предпочтение отдается лицу, предлагающему лучшую цену;
  • если по прошествии 30 дней никто не изъявил желание осуществить покупку на прописанных условиях, собственник жилья имеет право предложить совершить сделку по передаче доли в квартире посторонним лицам.

Ознакомьтесь  Закон 115 «О концессионных соглашениях»

При получении отказа в письменной форме от всех владельцев жилья, продавец доли в квартире может осуществить сделку ранее отмеченного срока. С желающим купить долю в квартире составляется договор купли продажи, обязательно заверенный у нотариуса.

Любая сделка требует сбора и подготовки необходимой документации. Для осуществления купли продажи через нотариуса потребуется следующее:

  • письменный отказ всех содольщиков от покупки;
  • при отсутствии вышеуказанного отказа следует приложить доказательства осуществления действий, направленных на уведомление совладельцев;
  • свидетельство-документ о госрегистрации доли в квартире, при ее отсутствии выписка из ЕГРП;
  • технический паспорт из БТИ;
  • кадастровый паспорт;
  • письменное согласие, заверенное у нотариуса, супруга/супруги;
  • документы, удостоверяющие личность сторон;
  • согласие органов опеки, если в сделке участвует несовершеннолетний;
  • собственно договор купли продажи доли в квартире.

Для составления соглашения о сделке потребуется указание следующей информации — ФИО, сведения из удостоверения личности, адрес регистрации всех участвующих сторон. Далее следует описание объекта соглашения — количество долей и другие признаки квартиры, а также стоимость соглашения.

Если нотариус признает правомерность сделки, то все документы заверяются и следует подписание договора. Затем документация перенаправляется для госрегистрации в Росреестре. По закону она осуществляется в течение 3-х дней, вместо ранее указанных 18-и дней.

В данной статье мы подробно разберем весь процесс продажи доли в квартире, а также укажем на возможные трудности и варианты выхода из них.

Оценка имеющейся доли в квартире — это очень трудоемкий процесс, зависящий от множества факторов. Многие ошибочно полагают, что если стоимость квартиры составляет 6 млн. руб.

, а собственников трое, то каждому дольщику в случае продажи своей части полагается 2 млн. руб. Подобная простая арифметика к сожалению уместна если речь идет о продаже квартиры целиком.

Как задержать сделку по продаже доли в квартире?

Если же другие содольщики решают остаться при своем, то цена доли в таком случае будет существенно меньше.

Жилищное законодательство прямо предусматривает право преимущественной покупки доли остальными собственниками.

Это значит, что если вы решили продать свои квадратные метры, то изначально вы должны предложить их приобрести остальным собственникам (ку).

И только в случае письменного отказа (который желательно заверять в нотариальном порядке) вы имеете полное право выставлять свою долю на продажу.

    Существует примерная формула по расчету стоимости доли:(Скв*Д:2)*К, где:
  • — Скв*- рыночная цена квартиры целиком;
  • — Д- это размер доли;
  • — К- коэффициент учета существующих параметров. Данный элемент наиболее сложный, т.к. складывается из множества факторов, таких как: площадь жилья, прописанные несовершеннолетние дети, срочность сделки, существующие на момент продажи обременения и т.д.

Специалисты в области недвижимости единогласно утверждают, что при продаже доли в квартире третьим лицам (не собственникам), ее стоимость оказывается примерно на треть ниже рыночной.

Если доля каждого собственника выделена, это существенно облегчит процесс продажи. Если же нет, то при продаже доли в квартире ее нужно обязательно выделять. Проще говоря необходимо определить порядок пользования. Это может быть произведено путем достижения соглашения между всеми собственниками, либо выделением доли в натуре через суд.

В первом случае доли выделяются идеально. Т.е. в трехкомнатной квартире каждому владельцу принадлежит по 1/3 части. В случае же выделения доли в натуре, каждому собственнику переходит в собственность по одной комнате. При этом части квартиры общего пользования (коридор, кухня, ванная комната) остаются в общей долевой собственности.

Как задержать сделку по продаже доли в квартире?

В подавляющем большинстве случаев, собственникам не удается прийти к общему знаменателю, поэтому выделение долей в натуре осуществляется через суд. При этом результаты выделения долей заверяются в нотариальном порядке. Никакие устные договоренности не будут иметь юридической силы.

После проведения приватизации у жилья может быть от двух до семи собственников, каждый из которых имеет по отношению к другим равные права пользования, владения и распоряжения своей долей. Т.е. ее можно продать, подарить, поменять, заложить и т.д.

Для того, чтобы продать долю в приватизированной квартире, необходимо уведомить об этом всех остальных участников приватизации и в течение 30 суток после уведомления получить письменный отказ (если конечно никто не решит выкупить у вас вашу долю).

Наверное, данная сделка является самой непопулярной в сегменте продажи недвижимости. Т.к. если имеются отказавшиеся от приватизации члены семьи, то они сохраняют право пользования данной квартирой пожизненно. Это может существенно затормозить процесс продажи. Если же таких обстоятельств нет, то процесс выделения доли и последующей ее продажи является стандартным.

    Гражданское и жилищное законодательство в области приватизации муниципального жилищного фонда достаточно четко регламентирует права несовершеннолетних при проведении приватизации, а именно:
  • — участие несовершеннолетних в приватизации обязательно. В противном случае ее итоги будут признаны судом недействительными;
  • — несовершеннолетние сохраняют право на однократное участие в бесплатной приватизации и после достижения ими 18 лет.

Продажи доли ребенка в приватизированной квартире является крайне хлопотным процессом.

Родители (либо законные представители) ребенка обязаны получить разрешение на продажу у органов опеки и попечительства.

Как задержать сделку по продаже доли в квартире?

Скажем сразу, что ООП подобные разрешения просто так не раздает. Вы должны предоставить весомые доказательства того, что после совершения сделки, жилищные условия ребенка минимум не ухудшаться.

В качестве подобного доказательства можно предоставить договор купли — продажи жилья (доли в жилье), более большего по площади, нежели продаваемое. При этом, если покупается доля, то право собственности на нее должно быть оформлено именно на несовершеннолетнего ребенка.

Если подобным условием пренебречь, то продажа доли ребенка в приватизированной квартире будет невозможна.

В данном случае предусмотрен тот же алгоритм действий, что и в предыдущем случае. При этом, если ребенок имел долю в продаваемом жилье, то он должен иметь такую же долю (либо большую) в покупаемом жилье.

Если к примеру, покупка квартиры не планируется, то родители (законные представители) обязаны предоставить ребенку долю в квартире, например у бабушки.

При подаче заявления в органы опеки и попечительства, присутствие обоих родителей обязательно.

Нередко происходит так, что одна квартира переходит по наследству нескольким наследникам, которые в равнозначной степени являются собственниками данного жилья.

Когда у одного из них возникает желание продать свою долю, то опять же преимущественным правом покупки доли обладают остальные наследники . Т.е. продать долю можно будет только после их письменного отказа.

Затем следует в стандартном порядке выделить причитающуюся вам долю в натуре (данный способ является наиболее оптимальным), и выставлять ее на продажу.

Что можно сделать с долей

Я вижу два варианта: продать или сдать долю внаем сособственникам.

Продать долю сособственникам. Очевидно, они хотят жить в квартире в привычном режиме. Но возможно, у них сейчас нет денег, чтобы выкупить вашу долю. Тогда они откажутся — и заставить их выкупить долю будет нельзя.

Этот вариант для вас самый лучший. Пользоваться такой долей в реальности, скорее всего, не получится: вряд ли она соответствует какой-либо комнате, поэтому выделить ее в натуре невозможно. Так что на рынке она будет стоить немного. И если другие собственники откажутся, эта доля повиснет мертвым грузом.

В судебной практике есть случаи, когда заставляли продать даже половину квартиры. Это считается равноценным обменом: деньги за рыночную стоимость имущества. Но даже 1 м2 нельзя навязать другим людям против их желания. И неважно, есть у них деньги на этот метр или нет.

Например, собственники ⅚ доли дома отказались выкупать ⅙ доли у другого наследника. Суд Смоленской области подтвердил их право на такое решение и отказал в иске о взыскании компенсации за эту долю. Аналогичное решение было вынесено и в Санкт-Петербурге, где владелец ⅙ доли в квартире просил суд обязать других собственников выкупить его долю. Суд ему отказал. И таких решений много.

Как задержать сделку по продаже доли в квартире?

Я вижу такие плюсы найма:

  1. Формально у вас будет недвижимость и право в будущем выкупить такую долю этой квартиры, чтобы можно было пользоваться одной комнатой.
  2. Расходов по квартире не будет.
  3. Вы сами как собственница сможете зарегистрироваться в квартире в любой момент. Согласие других на это не нужно.

Минусы тоже есть:

  1. Вы не сможете контролировать обстановку в квартире. Если сособственники не заменят старую батарею и зальют соседей или накопят долг за ЖКУ, вам будет непросто снять с себя ответственность за последствия, поскольку все собственники отвечают за содержание имущества пропорционально своим долям.
  2. У вас не будет ощутимых денежных поступлений от принятия такого наследства.
  3. Фактически вы никогда не сможете пользоваться этой квартирой: суды не защищают собственников маленьких долей. Особенно если в небольшой квартире живут посторонние им люди, которые являются родственниками между собой.

Если соседи не захотят платить за то, что будут пользоваться вашим имуществом, деньги с них можно будет взять через суд. Но это в теории. На практике спорная сумма небольшая и люди ради нее в суд не идут. Я видела решения, когда взыскивали плату за использование ½ или ⅓ квартиры, но не такой маленькой доли, как у вас.

Знаем все о недвижимости

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Как платить за ЖКУ

Это означает, что если наследодатель умер в мае, то с мая вы и должны оплачивать коммунальные услуги. Но не ⅛, а меньше, потому что часть коммунальных платежей связана с проживанием и на вашу долю не относится.

Есть еще расходы на электричество, воду и газ, которые нужно оплачивать по счетчикам или по нормативам. Вот за это вам платить не нужно, потому что вы в квартире не прописаны, не живете и ничем не пользуетесь.

Обычно в квартире всего один лицевой счет и приходит общая квитанция. В ней коммунальщики указывают все начисления: и те, часть которых вы должны оплачивать, и те, что вы платить не должны. Вы можете прийти со свидетельством о праве собственности в управляющую компанию, узнать номер лицевого счета и размер ежемесячных начислений. Так вы сможете рассчитать сумму и платить без квитанции, только по номеру счета.

Как задержать сделку по продаже доли в квартире?

Не забудьте, что тарифы увеличиваются. Об этом вы тоже узнаете: плата за отопление растет дважды в год для всего города. Тариф на содержание жилья могут увеличить только на общем собрании собственников многоквартирного дома, на которое вас обязаны позвать письмом.

О своем желании платить за ЖКУ нужно предупредить остальных собственников квартиры. Вряд ли они будут против.

Новостройки все новостройки

Как можно обойти преимущественное право покупки и как этому можно помешать?

Преимущественное право покупки — это право собственника в первоочередном порядке претендовать на продаваемую долю в общей собственности. Это значит, что если вы решили продать свою долю, скажем, в коммунальной квартире, то сначала должны предложить ее другим собственникам.

Продать свою долю постороннему лицу вы можете, только получив письменный отказ от покупки других долевых собственников.

В тех случаях, когда вы не можете по каким-то причинам получить отказ всех собственников (например, местонахождение одного из них вам неизвестно), вы можете добиться отчуждения вашей доли несколькими способами.

Дарение

Правила преимущественной покупки распространяются на возмездные сделки, а при совершении безвозмездной сделки, где стороны не передают друг другу взамен денежные средства или какое-либо имущество, преимущественное право покупки не возникает. При этом существует два варианта дарения с уходом от преимущественного права покупки.

Первый вариант: собственник дарит потенциальному покупателю определенную часть своей доли, а покупатель, став тем самым участником долевой собственности, реализует преимущественное право покупки только с учетом интересов собственника, подарившего часть доли.

Второй вариант: собственник дарит потенциальному покупателю свою долю, но при этом происходит неформальная, скрытая передача денег. В данном случае покупатель зачастую просит расписку для случая признания сделки недействительной.

Преимущественное право покупки можно обойти, завысив стоимость продаваемой доли. Данная цена обязательно указывается в договоре с покупателем, но расчет с ним идет по иной стоимости — той, на которую договорились стороны.

Залог

Суть данного способа заключается в том, что собственник оформляет договор займа с покупателем доли, по которому уже официально получает все деньги.

Затем подписывается отступное, и займодавец отказывается от своих денег, переданных в долг, а заёмщик (продавец доли) передаёт взамен в собственность свою долю квартиры займодавцу.

Здесь следует обратить внимание на то, что сначала регистрируется залог доли квартиры в Федеральной регистрационной службе, а затем соглашение об отступном.

Наряду с возможностью обойти право преимущественной покупки существуют и способы защиты этого права. Если вы не согласны с намерениями продавца реализовать свою долю постороннему лицу или сами заинтересованы в ее покупке (но по каким-либо причинам не можете ее совершить), вы можете несколькими путями помешать собственнику осуществить продажу.

Как правило, о желании одного из собственников продать свою долю остальные участники долевой собственности узнают заранее. Если сособственники имеют информацию о продаже доли, необходимо следить за объектом недвижимости, чтобы он не был отчужден третьему лицу.

Если перед продажей собственник предложит вам свою долю по завышенной стоимости, чтобы вы отказались, следует не отказываться, а соглашаться. В случае, когда вы соглашаетесь на покупку (не покупаете, а именно соглашаетесь), собственник не может продать свою долю третьему лицу, ведь от вас, от лица, имеющего преимущественное право, согласие на покупку было получено.

В случае, если собственник совершил сделку по отчуждению доли путем дарения третьему лицу и не уведомил вас об этом, следует тот час же обратиться в суд с требованиями о признании сделки дарения недействительной, признании ее договором купли-продажи, и переводом на себя прав и обязанностей покупателя по указанному договору.

Во всех указанных случаях необходимо накладывать арест на объект недвижимости, что очень способствует изменению настроения как продавца, так и покупателя доли недвижимости и влечет отказ от такой незаконной сделки с возникновением желания по продаже спорной доли в вашу собственность.

Почему лучше разделить лицевые счета

Чтобы вам не нужно было каждый раз рассчитывать свою долю, откройте себе отдельный лицевой счет. Мы уже писали о том, как разделить лицевые счета. Не стоит с этим затягивать, и вот почему.

Если вы не будете оплачивать свою долю коммунальных платежей, другие собственники, наоборот, смогут потребовать от вас возврата денег с процентами.

Запомнить надо вот что:

  1. Продать, подарить или обменять долю формально можно, но на практике почти нереально: ею нельзя пользоваться, поэтому она очень мало стоит.
  2. Жить в квартире или сдавать долю внаем можно только с согласия сособственников или по решению суда, но суд защищает тех, кому принадлежит больше квадратных метров.
  3. Прописываться можно без согласия других, но на прописку посторонних людей нужно письменное согласие всех сособственников.
  4. Долю можно продать или сдать внаем сособственникам, если те будут согласны, или через суд взыскивать с них плату за использование вашей доли.
  5. За коммунальные услуги, кроме начислений по счетчикам, нужно платить с даты смерти наследодателя, даже если вы не пользуетесь квартирой.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Akademia-Print.ru