Как продать и как купить квартиру с детской долей

Законодательная база

Право несовершеннолетних владеть жилплощадью наравне со взрослыми предусмотрено законодательством РФ. В соответствии с положениями ст. 20 ГК РФ, дети должны проживать по месту жительства их родителей.Вопрос с распоряжением решается несколько сложнее. Детям, не достигшим четырнадцатилетия, доступно совершение только мелких бытовых сделок (ст.

28 ГК), в возрасте 14-18 лет сделки могут совершаться, если представители дали на это письменное согласие. Распоряжаться своей недвижимостью по своему усмотрению граждане могут по достижению восемнадцатилетия. Исключение составляют случаи эмансипации, когда дети вступают в брак или начинают работать по трудовому договору с 16 лет.

Дети должны иметь жилье. Факт его наличия подтверждается регистрацией. Место проживания должно совпадать с местом прописки одного из родителей. Продажа имущества, доля которого принадлежит ребенку, недопустима без создания для него аналогичных или улучшенных условий проживания. Данные положения прямо или косвенно отражены в законодательных актах:

  • Конституция РФ. Согласно ст. 17, человек с рождения наделен правами и свободами, ущемлять которые (отчуждать, нарушать) никто не имеет права. Согласно ст. 38, родители обязаны заботиться о воспитании несовершеннолетних, которые, в свою очередь, находятся под защитой государства. В РФ контролирующую функцию выполняют органы опеки и попечительства.
  • Семейный кодекс РФ. Согласно п. 3-5 ст. 60 СК РФ, дети имеют имущественные права. Родители вправе распоряжаться их собственностью, но только с учетом положений ГК РФ о дееспособности несовершеннолетних. В соответствии с п. 1 ст. 65 СК РФ родители не могут действовать в противовес интересам ребенка.
  • Гражданский кодекс. В нем отражены вопросы относительно дееспособности подростков 14-16 лет (ст. 26), малолетних до 14 лет (ст. 28 ГК РФ). Также в законе идет речь о месте жительства детей до 14 лет, подопечных: им признается место проживания родителей, опекунов несовершеннолетних (п. 2 ст. 20 ГК РФ). О возможности распоряжаться имуществом ребенка сказано в п. 2 ст. 37 ГК РФ. По закону, сделки, касающиеся продажи, дарения, обмена или сдачи в наем имущества подопечного не могут совершаться без получения разрешения ООП.

Дети обладают имущественными правами. Их регистрация обязательна по месту жительства одного из родителей. Распоряжение имуществом детей возможно только с согласия органов опеки и попечительства.

При каких условиях возможна продажа?

Как продать и как купить квартиру с детской долей

Процедуру продажи доли несовершеннолетнего ребёнка в квартире необходимо начать с получения разрешения на совершение сделки органов опеки и нотариуса.

Данная процедура требует присутствия обоих родителей. Существуют ситуации, когда

один из родителей не является в виду развода, отсутствия в стране или категорического несогласия с данной сделкой: тогда дело направляется на рассмотрение в суд. Чтобы максимально сократить срок судебных разбирательств и сэкономить своё время, нужно предоставить секретарю судебного заседания нотариально заверенное согласие второго родителя, документ, подтверждающий факт лишения его родительских прав или решение суда о признании его пропавшим без вести.

Если один из родителей не может явиться в суд ввиду его отсутствия в стране, потребуется его письменное согласие, заверенное сотрудниками нотариальной службы или российского консульства, если он проживает за пределами РФ.

Перечень документов, необходимых для предоставления в органы попечительства, определяется на уровне субъектов РФ, более того, он может отличаться даже в пределах одного региона.

Как продать и как купить квартиру с детской долей

Поэтому специалисты настоятельно рекомендуют уточнить требуемый пакет документов заранее.

Как правило, он включает в себя:

  • Документы, удостоверяющие личность родителей (паспорта) и несовершеннолетнего (свидетельство о рождении);
  • Документы, подтверждающие факт получения ребёнком доли в приобретаемом или другом имеющемся жилье;
  • Заявление, написанное при личном присутствии сотрудника органов попечительства и заверенное им;
  • Документы, подтверждающие факт заключения или расторжения брака;
  • Свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему;
  • Разрешение нотариуса на совершение сделки покупки-продажи;
  • Выписки из домовой книги и лицевого счёта обоих жилых помещений;
  • Документ о покупке нового жилого помещения;
  • Квитанция об оплате государственной пошлины.

На основании полученных документов сотрудники органов опеки делают вывод, учтены ли права ребёнка в планируемой сделке и не страдают ли его интересы.

Как продать и как купить квартиру с детской долей

Если всё в порядке, то родители несовершеннолетнего получают соглашение на совершение данной сделки.

В выдаче разрешения может быть отказано в следующих ситуациях:

  1. Помещение приобретается в рассрочку, а другое жильё несовершеннолетнему не предоставляется;
  2. Новое жилье находится еще на этапе постройки;
  3. Если приобретаемая квартира уступает по площади продаваемой;
  4. Отсутствие в новой квартире каких-либо удобств;
  5. Отсутствие или недостаточный уровень окружающей инфраструктуры в помещении, доля в которой передается в собственность ребёнку.

Чтобы быстрее получить согласие органов опеки, необходимо, помимо стандартного пакета документов, представить справки, подтверждающие по новому месту жительства несовершеннолетнего:

  • хорошую экологию;
  • улучшенную инфраструктуру;
  • предоставление родителям работы с более высокой заработной платой.

Спустя две недели с момента написания заявления, органы опеки выносят своё решение.

Затем родители, действуя на основании полученного разрешения, выписывают ребенка из квартиры в территориальном отделении паспортного стола.

в доле несовершеннолетние дети

Дальнейшие действия участников сделки происходят в общем порядке:

  1. У нотариуса оформляются договора купли-продажи на оба объекта недвижимости;
  2. Стороны регистрируют права собственности на своё новое жильё;
  3. После перехода прав собственности родителям необходимо известить о совершении сделки сотрудников органов попечительства.

Итак, продажа доли несовершеннолетнего в квартире происходит в соответствии со следующими принципами:

  1. Ребенок вместо доли в продаваемой квартире получает долю в другом, равнозначном жилом помещении;
  2. Сделка оформляется только после получения на то согласия органов опеки и попечительства;
  3. Сделки купли-продажи обеих квартир происходят одновременно.

Непременное условие сделок с участием детей: несовершеннолетний обязательно получает свою долю в новом жилище. Причем выделенная часть недвижимости не должна быть меньше предыдущей. Лишать ребенка жилья закон категорически запрещает.

При продаже квартиры возможны три варианта:

  1. Оформить на ребенка равноценную часть недвижимости кого-либо из родственников (например, бабушки), если покупка новой квартиры семейством не планируется.
  2. Выделить ребенку долю нового жилья, если предполагается обмен старой квартиры на новую. Законодательство допускает, что детская часть недвижимости будет больше прежней, но ни в коем случае — меньше.
  3. Внести денежный эквивалент доли на банковский счет несовершеннолетнего без покупки другой жилплощади. Орган опеки соглашается на такой вариант в крайних случаях.

Перед тем, как решиться на куплю-продажу, следует проконсультироваться с опекунским советом, чтобы удостовериться в одобрении сделки. Например, продать квартиру в Москве и купить в другом городе, находящемся в отдаленной глубинке, будет проблематично.

Главным и обязательным условием является получение одобрения от органов опеки. В их полномочия входит охрана прав несовершеннолетних в области обеспечения последних жилплощадью. Получить согласие ООП можно только в случае обеспечения ребенка жилплощадью, которая будет не хуже продаваемой. Кроме того, новое жилье должно отвечать следующим условиям:1.

Как продать и как купить квартиру с детской долей

Доля, которая будет принадлежать ребенку после покупки нового жилья должна быть не менее чем в реализуемой квартире.2. Стоимость приобретаемого жилья должна быть не ниже продаваемого.3. Если жилье приобретается в строящемся здании, строительство должно быть завершено как минимум наполовину, при этом до ввода жилья в эксплуатацию у ребенка должна сохраняться регистрация на другой жилплощади.4. В новом жилье обязательно наличие удобств (горячей и холодной воды, электроснабжения).

Способы приобретения детьми права собственности

Перед тем, как обратиться в органы опеки и попечительства за разрешением на продажу текущего имущества ребенка, не лишним будет знать, каким образом государство заботится о правах несовершеннолетних, и в каких случаях они будут считаться соблюденными.

  1. Если ребенок является собственником жилья, которое предполагается продать, площадь и стоимость нового жилья, оформляемые на имя ребенка, не должны быть меньше текущих значений. Например, если продается двухкомнатная квартира площадью 48 кв. метров, где на долю ребенка приходилось 1/3 площади, а покупается однокомнатная квартира площадью 33 кв. метров, то в новом жилье ребенку должно быть выделено ½ площади.
  2. Условия проживания ребенка не должны ухудшаться. Новое место жительства должно быть пригодным для проживания и соответствовать санитарным нормативам.
  3. При продаже доли ребенка, его нельзя оставить без жилья. Если даже не планируется покупка нового жилья, несовершеннолетнему должна быть выделена равноценная доля собственности в любом другом месте (например, у родителей имеется иная недвижимость, или бабушка может дать согласие на оформление доли собственности на ребенка в своей квартире).
  4. При приобретении нового жилья в новом месте учитываются различные факторы. Например, местоположение, инфраструктура, наличие образовательных учреждений и так далее. Например, органы опеки и попечительства негативно относятся, когда взамен квартиры в центре Москвы ребенку приобретается доля в провинциальном городке.

В любом случае, чтобы не попасть в неприятную ситуацию, прежде всего необходимо посетить органы опеки и попечительства, проконсультироваться и выяснить, какими характеристиками должно обладать новое место жительства, чтобы получить разрешение на проведение сделки.

Дети могут стать собственниками жилья или доли в нем следующими способами:1. Квартира оформляется на их имя родителями или иными лицами.2. Жилье переходит по наследству.3. Получение в дар.4. Участие в приватизации: любой прописанный в квартире человек становится собственником доли, если не оформляет отказ.5.

Необходимые документы для предоставления в ООП и заключение договора

Чтобы получить одобрение ООП на реализацию жилплощади, долей в которой владеет несовершеннолетний, потребуется представление следующей документации:• заявления от родителей (иных законных представителей) или письменное разрешение на совершение сделки;• паспортов обоих родителей;• свидетельства о рождении ребёнка;

Как продать и как купить квартиру с детской долей

• письменного согласия ребёнка достигшего четырнадцатилетия на смену жилплощади;• правоустанавливающих документов на недвижимость;• документации на реализуемую и приобретаемую жилплощадь (поэтажных планов с описанием, кадастровых паспортов);• справок из БТИ с указанием стоимости квартир;• выписок из Росреестра о праве собственности на жилье;

• выписки из домовой книги;• бумаг, подтверждающих, что в будущем несовершеннолетний будет обеспечен жилплощадью.Чтобы оформить договор о купле-продаже, нужно будет представление следующих бумаг:• разрешения от ООП;• свидетельств о рождении детей (или паспортов в случае достижения четырнадцатилетия);• правоустанавливающей документации на жилье;• паспортов остальных владельцев жилья.

Для получения разрешения в ООП на осуществление сделки понадобятся документы:

  • удостоверения личности каждого из родителей;
  • свидетельство о рождении ребенка или паспорт, если он достиг 14-летия;
  • правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
  • доказательство владения долей имущества для каждого из дольщиков;
  • техническая документация;
  • выписка из домовой книги;
  • заявление на разрешение продажи;
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • документ, подтверждающий обеспечение несовершеннолетнего жильем в будущем.

Иной перечень документов понадобится для оформления договора купли-продажи. Родителям необходимо предоставить:

  • Разрешение органов опеки и попечительства на оформление сделки.
  • Свидетельство о рождении или паспорт продавца. До 14 лет от лица владельца выступит родитель или попечитель, а с 14 лет дети смогут сами поставить подпись при согласии ответственного за них лица (родителя, опекуна).
  • Правоустанавливающие документы на реализуемый объект.
  • Паспорта прочих собственников квартиры.

Семьи бывают полными и неполными, и в зависимости от жизненных обстоятельств сторон договора может меняться перечень документов. Примеры ситуаций:

  1. Лишение родительских прав. В этом случае от родителя, лишенного прав, не понадобится разрешение, но необходимо предоставить решение суда, согласно которому произошло это юридически значимое событие.
  2. Смерть родителя. К перечню документов добавляется свидетельство о смерти отца (матери).
  3. Проживание родителя на территории иностранного государства. Необходимо будет предоставить его согласие, заверенное в соответствующем консульстве.
  4. Место жительства родителя определить не удается. Необходимо решение суда о признании лица без вести отсутствующим.

В каждом конкретном случае рекомендуется получить консультацию юриста для правильной организации дальнейших действий.

Договор является документом, форма которого определена ст. 427 ГК РФ. Он будет состоять из следующих частей:

  1. Вводная часть. В ней указывается название документа «Договор купли-продажи квартиры», ниже — место заключение договора, дата, сведения об участниках сделки (покупателе, продавце и его представителе). Указываются их ФИО полностью, адреса проживания, паспортные данные, сведения из свидетельства о рождении.
  2. Предмет договора. Описываются сведения о квартире (место расположения, общая и жилая площадь), наличие или отсутствие возможных ограничений и обременений; указывается доля каждого из участников в общей собственности и документ-основание для владения долей.
  3. Цена договора, порядок уплаты. Предоставляются сведения о стоимости квартиры в целом и доли в частности.
  4. Права и обязанности сторон.
  5. Указание о дееспособности сторон соглашения.
  6. Подписи сторон.

Обычной практикой является привлечение к заключению договора нотариуса, который проверяет чистоту сделки и оформляет нотариальное заверение.

Если имеются некоторые нюансы, например, оплата за недвижимость будет осуществляться в рассрочку, об этом следует указать отдельным пунктом.

Взрослым владельцам квартиры необходимо усвоить важное правило: сделка, совершенная без разрешения попечительского совета, является незаконной, поэтому ее легко аннулировать в судебном порядке. Важно четко следовать установленным законодательством правилам, чтобы не нажить лишних проблем.

Дальнейшие действия после получения разрешения

kak-prodat-kvartiru-s-dolej-nesovershennoletnego-rebenka

Закон не содержит четкого перечня причин, по которым ООП могут не дать разрешения на реализацию недвижимости. Главным критерием всегда является соблюдение интересов несовершеннолетних. Поэтому отказ может быть получен, если:• ребенок получит площадь, меньшую, нежели та, которой он владел в прежней квартире;

• дом, в котором расположена квартира, не ввели в эксплуатацию;• площадь нового жилья не позволяет родителям проживать совместно с ребенком;• жилье приобретается в районе с неблагоприятной экологической обстановкой;• по месту расположения жилья отсутствуют условия для нормальной учебы ребенка, занятий спортом или иные необходимые объекты инфраструктуры.

Если у органов опеки есть основания полагать, что в случае реализации жилплощади интересы несовершеннолетнего будут ущемлены (ему не будет предоставлена доля, не решен вопрос с пропиской, переезд на другую жилплощадь существенно ухудшит условия жизни ребенка), они вправе отказать в одобрении такой сделки.

Разрешение подобного рода конфликтов возможно только путем обращения в судебные органы. Для этого родителям (иным представителям) придется обратиться с иском в органы суда.ЗаключениеПродажа жилья, доля в котором принадлежит детям, не достигшим восемнадцатилетия, вполне реальна, однако принимая такое решения, важно помнить, что во всех случаях приоритет будет отдаваться интересам ребенка, и попытки родителей обойти закон с целью получения личной выгоды могут привести к оспариванию сделки органами опеки и признанию ее недействительной.

В попечительский совет обязаны явиться оба родителя. Однако не всегда такое возможно. Мать или отец могут длительно находиться за границей или не соглашаться с условиями продажи. Тогда дело придется решать в судебном порядке.

Ускорит процесс предоставление судье одного из документов:

  • решение суда о лишении родительских прав;
  • судебное признание гражданина без вести пропавшим;
  • нотариально заверенное согласие на проведение сделки от отсутствующего родителя;
  • свидетельство о смерти.

Приватизированная квартира продается с согласия всех владельцев. Если один из них имеет возражения, то придется действовать по определенному алгоритму. Во-первых, желающие продать свою долю должны известить несогласного о своем решении письменным уведомлением поскольку совладельцы имеют первоочередное право на выкуп.

Во-вторых, продавцу необходимо месяц ждать ответа. Прочие жильцы за это время могут выкупить его долю или письменно отказаться от покупки. Если уведомление было проигнорировано остальными собственниками, то можно смело продавать свою часть жилья посторонним покупателям. Опекунскому совету необходимо представить доказательства того, что прочие собственники ознакомлены с планами продавца, а также их ответ.

Пакет документов

Опекунский совет, как и любое государственное учреждение, потребует от просителей определенную документацию. Однако перечень документов отличается в зависимости от региона, где находится недвижимость. Чтобы прийти на собеседование подготовленным, необходимо предварительно уточнить информацию.

Основными документами, которые понадобятся в любом случае, являются:

  • паспорта отца и матери (или опекунов);
  • свидетельство о рождении (паспорт) ребенка;
  • договор на покупку старой квартиры с указанием доли несовершеннолетнего;
  • техпаспорт на продаваемую недвижимость;
  • справка из БТИ об оценочной стоимости;
  • выписка из ЕГРП о праве собственности на квартиру;
  • извлечение из домовой книги и лицевого счета на старую и новую жилплощадь;
  • предварительный договор на покупку новой квартиры;
  • заявление с указанием, что права ребенка не будут ущемлены;
  • письменное согласие несовершеннолетнего, если он достиг 14 лет.

Выдача разрешения органом опеки — процедура бесплатная. Однако встречей в кабинете она не ограничивается. Уполномоченный инспектор обязательно проведет осмотр будущих условий проживания несовершеннолетнего, чтобы удостовериться в соблюдении его интересов. Решающими аргументами к выдаче разрешения могут послужить улучшение климатических условий проживания ребенка или покупка жилья в благоустроенной новостройке. Все преимущества купли-продажи следует развернуто указать в заявлении.

Орган опеки рассматривает родительское заявление на протяжении 2 недель, после чего выдает разрешение на куплю-продажу. Документ действует неограниченное количество времени, но только относительно той недвижимости, которая указана в заявлении. Если семейство найдет новый вариант, то процедуру придется проходить заново.

Пошаговый алгоритм действий родителей:

  • Заключение у нотариуса договоров купли-продажи жилья. Одновременно проводят две сделки: покупку новой квартиры и продажу старой.
  • Оформление права собственности участников сделки.
  • Регистрация семейства по новому адресу.

Обязательным условием является уведомление опекунского совета о благополучном исходе сделки. Родители предоставляют инспектору копии договора о покупке квартиры, справку о регистрации, уведомление о выделении доли ребенку.

Составление договора

В договоре о купле-продаже жилья должны содержаться сведения о:
• продавце и его представителях и покупателе (ФИО, адресах, паспортных данных, данных свидетельства о рождении);
• дате и месте подписания;
• квартире (месте нахождения, метраже, технических характеристиках), ограничениях и обременениях;
• долях каждого из собственников;
• правоустанавливающей документации на доли;
• стоимости жилья и долей в нем;
• правах и обязанностях сторон;
• подтверждении дееспособности сторон;
• подписях сторон.
Рекомендуется привлечение к составлению договора работника нотариальной конторы, который подтверждает дееспособность участников сделки и заверяет документ.

Отказ органов опеки

Закон не содержит четкого перечня причин, по которым ООП могут не дать разрешения на реализацию недвижимости. Главным критерием всегда является соблюдение интересов несовершеннолетних. Поэтому отказ может быть получен, если:
• ребенок получит площадь, меньшую, нежели та, которой он владел в прежней квартире;
• дом, в котором расположена квартира, не ввели в эксплуатацию;
• площадь нового жилья не позволяет родителям проживать совместно с ребенком;
• жилье приобретается в районе с неблагоприятной экологической обстановкой;
• по месту расположения жилья отсутствуют условия для нормальной учебы ребенка, занятий спортом или иные необходимые объекты инфраструктуры.
Данный список не является исчерпывающим, малейшие подозрения в том, что при продаже квартиры родители руководствуются прежде всего личными интересами, могут привести к получению отказа от ООП.

Что делать при отказе органов опеки?

Если у органов опеки есть основания полагать, что в случае реализации жилплощади интересы несовершеннолетнего будут ущемлены (ему не будет предоставлена доля, не решен вопрос с пропиской, переезд на другую жилплощадь существенно ухудшит условия жизни ребенка), они вправе отказать в одобрении такой сделки.
Разрешение подобного рода конфликтов возможно только путем обращения в судебные органы. Для этого родителям (иным представителям) придется обратиться с иском в органы суда.
Заключение
Продажа жилья, доля в котором принадлежит детям, не достигшим восемнадцатилетия, вполне реальна, однако принимая такое решения, важно помнить, что во всех случаях приоритет будет отдаваться интересам ребенка, и попытки родителей обойти закон с целью получения личной выгоды могут привести к оспариванию сделки органами опеки и признанию ее недействительной.
После регистрации сделки родителям будет необходимо представить в ООП документальное подтверждение того, что ребенок был зарегистрирован на новом месте проживания. Если все требования закона неукоснительно соблюдаются, никаких сложностей с реализацией жилплощади не возникнет.

Что делать при отказе органов опеки?

Распространенные причины отказа:

  • намерение продать собственную квартиру и купить другую в ипотеку;
  • покупка новой квартиры в жилом доме, строительство которого не завершено;
  • новое жилье имеет меньшую площадь, чем старое;
  • не развита инфраструктура в новом районе проживания;
  • в будушем жилье, в отличие от старого, отсутствуют необходимые коммуникации (водопровод, канализация).

Иногда ситуацию можно решить, разместив на банковском счету ребенка, сумму денег, эквивалентную его доле в недвижимости. Например, родители хотят улучшить условия проживания и деньги от продажи квартиры использовать в качестве первоначального взноса в ипотеке. Но подобный исход можно считать скорее исключением, чем правилом.

Обжалование решения

Родители, получившие отказ от опекунского совета, вправе побороться за проведение сделки в суде. Если они уверены, что ребенок только выиграет от изменения условий проживания, и могут документально подтвердить новые перспективы, то не следует бояться отстаивать свои права в суде. Конечно, судебный процесс может затянуться на несколько месяцев, но по-другому получить разрешение на продажу детской доли недвижимости невозможно.

Продать в шестнадцать

Имущественные права несовершеннолетних

По российскому законодательству полная дееспособность гражданина наступает в 18 лет. Однако современные молодые люди становятся самостоятельными гораздо раньше. Объявить несовершеннолетнего полностью дееспособным в 16 лет имеет право орган опеки (при согласии обоих родителей) или суд (если письменное согласие отсутствует).

Когда происходит эмансипация несовершеннолетнего:

  • официальное трудоустройство;
  • занятие предпринимательской деятельностью.

С момента объявления эмансипированным молодой человек получает все права совершеннолетнего. Значит, самостоятельно отвечает за свои поступки, несет материальную ответственность. Единственное, что остается недоступным — это права, относительно которых установлено возрастное ограничение. Например, получение водительских прав, за исключением некоторых категорий.

Эмансипация — не единственный способ приобрести полную дееспособность. Несовершеннолетний, вступивший в законный брак, также приобретает права взрослого гражданина. Соответственно, имеет право продать свою недвижимость. Если брак будет расторгнут до того, как новобрачному исполнится 18 лет, дееспособность сохраняется в полном объеме.

Осторожно: подарок

В судебной практике случается, что родители из лучших побуждений дарят квартиру своему несовершеннолетнему отпрыску. Однако любимый ребенок, получив полную дееспособность, продает родительскую недвижимость. Причины продажи самые разнообразные: накопленные долги, переезд, обмен на большую жилплощадь.

Заявление о регистрации

Продажа квартиры, где совладельцем является ребенок, задача непростая: за проведением сделки зорко следит государство. Инспектор органа опеки убеждается, что ребенок в результате купли-продажи не лишиться своей доли имущества, а также не ухудшатся его условия проживания. Получить разрешение на проведение сделки выходит не у всех семейств.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Akademia-Print.ru