Продажа доли квартиры несовершеннолетнего собственника

Сложности при продаже доли: что говорит законодательство

Главная сложность, возникающая при продаже жилья, которое находится в долевой собственности, заключается, прежде всего, в необходимости документально (и физически) разделить доли. Если нет предварительной договоренности, а владельцев недвижимости несколько, возможны осложнения отношений продавца с другими собственниками, которые могут попросту воспротивиться любым сделкам.

Даже если распределение долей оформлено документально, часто бывает, что ни один из владельцев жилья не может точно сказать, где пролегают границы его законного пространства, а где начинается территория другого собственника. Однако даже пройдя процедуру выделения доли «в натуре» (при этом собственник может предлагать покупателю конкретное помещение, которым тот мог бы распоряжаться), необходимо неукоснительно соблюдать и прочие законодательные нормы.

Чтобы разобраться с законодательными основами, стоит изучить статьи 244-259 ГК. В числе важнейших условий продажи доли имеется следующее: решив продать свою долю, собственник должен, прежде всего, обратиться с предложением к другим собственникам, которые имеют первоочередное право на такую покупку. При отказе надо получить письменное подтверждение того, что владельцы других долей не возражают против выставленных условий и не имеют претензий на имущество. Стоить помнить, что сейчас все договоры, связанные с долевой собственностью, должны обязательно заверяться нотариально.

Законодательная база

Право несовершеннолетних владеть жилплощадью наравне со взрослыми предусмотрено законодательством РФ. В соответствии с положениями ст. 20 ГК РФ, дети должны проживать по месту жительства их родителей.Вопрос с распоряжением решается несколько сложнее. Детям, не достигшим четырнадцатилетия, доступно совершение только мелких бытовых сделок (ст.

28 ГК), в возрасте 14-18 лет сделки могут совершаться, если представители дали на это письменное согласие. Распоряжаться своей недвижимостью по своему усмотрению граждане могут по достижению восемнадцатилетия. Исключение составляют случаи эмансипации, когда дети вступают в брак или начинают работать по трудовому договору с 16 лет.

Особенности отчуждения квартиры с несовершеннолетними собственниками

Если отношения таковы, что шансов договориться нет, а письменный отказ никто предоставлять не собирается, нужно составить письмо, в котором предлагается сделка и обозначены все условия, включая стоимость и местонахождение недвижимого имущества. Документ необходимо отправить ценным письмом (на адрес каждого совладельца квартиры) и подождать тридцать дней, если за этот период ответа не последует, собственник имеет полное право на продажу своей части.

Однако при продаже доли лицам, которые не являются совладельцами, необходимо предлагать точно такие же условия, которые были предложены совладельцам. В случае изменения условий надо снова уведомлять всех владельцев, поскольку игнорирование этого правила может повлечь за собой судебные тяжбы и в итоге признание договора недействительным.

Ситуации, когда другой собственник категорически против продажи одной из долей, не так уж редки. Однако во многих случаях права на реализацию своей доли в судебном порядке отстоять удается.

Продавая квартиру, которая была разделена на доли между отцом, матерью и несовершеннолетними детьми, не стоит забывать о том, что после покупки нового жилья выделить эквивалентные доли каждому ребенку придется снова. В особенности это касается ситуаций с использованием средств материнского капитала:

Продажа доли квартиры несовершеннолетнего собственника

Если мать и отец находятся в разводе, но не лишены судом родительских прав, для продажи доли ребенка в квартире потребуется согласие каждого родителя. Довольно часто встречаются препятствия на пути получения письменного разрешения.

Желательно получить согласие родственника в досудебном порядке. Если это не представляется возможным и родитель принципиально отказывается дать разрешительную бумагу, допустимо обратиться в суд и решить вопрос в исковом производстве. Процесс может носить затяжной характер, но если в правовом поле планируемая сделка чиста, суд потребует согласие у отца или матери принудительно.

В той ситуации, когда родитель умер или пропал без вести, понадобятся документы, подтверждающие невозможность выразить согласие на осуществляемую продажу квартиры.

Положительное решение на совершение сделок с недвижимостью со стороны опекунского совета будут играть свою роль следующие обстоятельства:

  • Возрастание доходности семейного бюджета;
  • Улучшение условий проживания детей;
  • Вероятность переселения в новый дом;
  • Выбор нового места проживания с учетом развитости инфраструктуры.

Список документов, необходимых органам опеки для вынесения своего решения, можно найти на сайте госучреждения, как и форму заявления для обращения.

Особенностей по заполнению оно не имеет, отметить стоит только исходные данные, в которых указывается наименование территориального отделения органов опеки и персональные данные заявителя, сам текст включает в себя формулирование требований, в конце ставится дата и подпись.

К заявлению прилагаются копии паспортов родителей, свидетельств о рождении детей-сособственников квартиры, иные документы, относящиеся к будущей сделке и способные повлиять на решение опекунского совета. Ответ от государственного учреждения готовится в течение 14 рабочих дней.

Продажа доли ребенка: ограничительные нормы от органов опеки

Налоговая может нахлобучить вас на сотни тысяч рублей и потребовать больше денег, чем вы получили по программе господдержки. Вот как этого избежать:

  1. Не спешите выполнять требования налоговой и подавать декларацию. Сначала разберитесь со сроком владения. Для супругов он отсчитывается с даты первой регистрации, для детей — с даты регистрации права на долю.
  2. Если налоговая требует декларацию, а вы не должны ее подавать, отправьте пояснения по поводу сроков.
  3. Если дети владели долями меньше трех или пяти лет, за них придется подать декларацию. Даже если налога к уплате не будет, все равно подайте, а то оштрафуют.
  4. Если планируете продавать квартиру с детскими долями, выделяйте им такую часть, чтобы по стоимости она была меньше вычета. Если продавать доли одним договором, миллион рублей вычета придется разделить между детьми пропорционально их долям.
  5. Если продаете квартиру раньше минимального срока, заранее просчитайте налоговые риски за детские доли. Иногда лучше подождать, чем терять огромные суммы на несправедливых налогах.
  6. При продаже квартиры родители могут использовать вычет в сумме расходов на покупку. Дети — нет.
  7. Если есть налог к уплате, за несовершеннолетних детей его платят родители.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Продажа доли квартиры несовершеннолетнего собственника

Дети могут стать собственниками жилья или доли в нем следующими способами:1. Квартира оформляется на их имя родителями или иными лицами.2. Жилье переходит по наследству.3. Получение в дар.4. Участие в приватизации: любой прописанный в квартире человек становится собственником доли, если не оформляет отказ.5.

Если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний, имеющий в этой недвижимости свою долю, которую надо продать, возникает еще больше ограничений. Взрослый человек сам решает, как он будет жить после продажи жилья, а вот ребенок, с точки зрения закона, не может остаться без крыши над головой даже документально.

Продать долю ребенка можно также, если есть гарантия того, что он получит на свое имя другую недвижимость (или равноценную сумму денежных средств), а значит, его право на жилье будет соблюдено. Продажа имущества ребенка должна быть подтверждена согласием родителей (или опекунов). Однако, в любом случае, без разрешения служб опеки не обойтись, поэтому начинать процедуру нужно с обращения в местный попечительский орган с соответствующим ходатайством.

Стоит отметить, что перевод денег на счет ребенка – это крайняя мера, и органы опеки не всегда соглашаются с таким вариантом.

При каких условиях возможна продажа?

Любые сделки с недвижимостью, если в них принимает участие несовершеннолетний, обязательно заверяются нотариусом. Для заверения договора обязательным является присутствие у нотариуса обоих родителей, однако если это нереально по причине того, что один из них не дает согласия на сделку, уехал очень далеко после развода, а его местонахождение неизвестно – соответствующее разрешение можно получить через суд.

Продажа доли квартиры несовершеннолетнего собственника

После заверения договора нотариусом и получения (в той же конторе) акта приемки-передачи недвижимости необходимо завершить формальности в Росреестре, зарегистрировать ребенка по новому месту жительства. По завершении всех мероприятий важно не забыть представить в органы опеки копии договоров, чтобы они зафиксировали факт полноценного замещения прежней собственности несовершеннолетнего.

Главным и обязательным условием является получение одобрения от органов опеки. В их полномочия входит охрана прав несовершеннолетних в области обеспечения последних жилплощадью. Получить согласие ООП можно только в случае обеспечения ребенка жилплощадью, которая будет не хуже продаваемой. Кроме того, новое жилье должно отвечать следующим условиям:1.

Доля, которая будет принадлежать ребенку после покупки нового жилья должна быть не менее чем в реализуемой квартире.2. Стоимость приобретаемого жилья должна быть не ниже продаваемого.3. Если жилье приобретается в строящемся здании, строительство должно быть завершено как минимум наполовину, при этом до ввода жилья в эксплуатацию у ребенка должна сохраняться регистрация на другой жилплощади.4. В новом жилье обязательно наличие удобств (горячей и холодной воды, электроснабжения).

Необходимая документация

Чтобы получить одобрение ООП на реализацию жилплощади, долей в которой владеет несовершеннолетний, потребуется представление следующей документации:• заявления от родителей (иных законных представителей) или письменное разрешение на совершение сделки;• паспортов обоих родителей;• свидетельства о рождении ребёнка;

• письменного согласия ребёнка достигшего четырнадцатилетия на смену жилплощади;• правоустанавливающих документов на недвижимость;• документации на реализуемую и приобретаемую жилплощадь (поэтажных планов с описанием, кадастровых паспортов);• справок из БТИ с указанием стоимости квартир;• выписок из Росреестра о праве собственности на жилье;

• выписки из домовой книги;• бумаг, подтверждающих, что в будущем несовершеннолетний будет обеспечен жилплощадью.Чтобы оформить договор о купле-продаже, нужно будет представление следующих бумаг:• разрешения от ООП;• свидетельств о рождении детей (или паспортов в случае достижения четырнадцатилетия);• правоустанавливающей документации на жилье;• паспортов остальных владельцев жилья.

Обращаясь в органы опеки за одобрением сделки, нужно обязательно взять с собой свидетельство о рождении несовершеннолетнего, документы, удостоверяющие личность родителей или опекунов, свидетельства о праве собственности на продаваемое жилье, а также документы на квартиру. Кроме того, понадобятся данные о специальном счете, открытом на имя ребенка, и чеки, подтверждающие поступление средств на этот счет. Счет должен быть оформлен таким образом, что доступ к деньгам может иметь только сам ребенок после достижения совершеннолетия.

Есть важное правило: если продается приватизированная квартира с долей ребенка, на новой жилой площади ему должна быть выделена не меньшая доля. Бывает, что квартира продается не для того, чтобы покупать новое жилье. В этом случае ребенок должен быть обеспечен долей в другой недвижимости или адекватной денежной суммой на персональном счете. Только при соблюдении этих требований органы опеки имеют право дать разрешение на сделку.

Задача государственных инстанций – добиться соблюдение интересов несовершеннолетних и не допустить того, чтобы они лишились единственной недвижимости, либо условия их жизни в результате сделки ухудшились.

Согласование сделки с органами опеки

Продать квартиру с долей несовершеннолетнего без участия служб опеки – значит, совершить незаконную сделку, которая очень легко аннулируется в судебном порядке. Лучшим способом достичь желаемого является предварительная консультация в органах опеки еще на этапе намерения о продаже жилья с долей несовершеннолетнего.

Важно понять, в каком случае можно будет получить разрешение органов опеки без проблем. Наиболее часто совершаемая ошибка – решение о продаже квартиры с долей ребенка с тем, чтобы затем купить комнату на его имя. Если речь идет о единственном жилище, органы опеки ни за что не одобрят такую сделку, поскольку несовершеннолетний не может проживать в одиночестве, а если разделить комнату на двоих даже с одним из родителей, на ребенка точно не хватит положенных квадратных метров. В любом случае, непростые вопросы могут решаться индивидуально с учетом текущих потребностей ребенка и финансовых перспектив родителей.

Составление договора

В договоре о купле-продаже жилья должны содержаться сведения о:
• продавце и его представителях и покупателе (ФИО, адресах, паспортных данных, данных свидетельства о рождении);
• дате и месте подписания;
• квартире (месте нахождения, метраже, технических характеристиках), ограничениях и обременениях;
• долях каждого из собственников;
• правоустанавливающей документации на доли;
• стоимости жилья и долей в нем;
• правах и обязанностях сторон;
• подтверждении дееспособности сторон;
• подписях сторон.
Рекомендуется привлечение к составлению договора работника нотариальной конторы, который подтверждает дееспособность участников сделки и заверяет документ.

Отказ органов опеки

Закон не содержит четкого перечня причин, по которым ООП могут не дать разрешения на реализацию недвижимости. Главным критерием всегда является соблюдение интересов несовершеннолетних. Поэтому отказ может быть получен, если:
• ребенок получит площадь, меньшую, нежели та, которой он владел в прежней квартире;
• дом, в котором расположена квартира, не ввели в эксплуатацию;
• площадь нового жилья не позволяет родителям проживать совместно с ребенком;
• жилье приобретается в районе с неблагоприятной экологической обстановкой;
• по месту расположения жилья отсутствуют условия для нормальной учебы ребенка, занятий спортом или иные необходимые объекты инфраструктуры.
Данный список не является исчерпывающим, малейшие подозрения в том, что при продаже квартиры родители руководствуются прежде всего личными интересами, могут привести к получению отказа от ООП.

Что делать при отказе органов опеки?

Если у органов опеки есть основания полагать, что в случае реализации жилплощади интересы несовершеннолетнего будут ущемлены (ему не будет предоставлена доля, не решен вопрос с пропиской, переезд на другую жилплощадь существенно ухудшит условия жизни ребенка), они вправе отказать в одобрении такой сделки.
Разрешение подобного рода конфликтов возможно только путем обращения в судебные органы. Для этого родителям (иным представителям) придется обратиться с иском в органы суда.
Заключение
Продажа жилья, доля в котором принадлежит детям, не достигшим восемнадцатилетия, вполне реальна, однако принимая такое решения, важно помнить, что во всех случаях приоритет будет отдаваться интересам ребенка, и попытки родителей обойти закон с целью получения личной выгоды могут привести к оспариванию сделки органами опеки и признанию ее недействительной.
После регистрации сделки родителям будет необходимо представить в ООП документальное подтверждение того, что ребенок был зарегистрирован на новом месте проживания. Если все требования закона неукоснительно соблюдаются, никаких сложностей с реализацией жилплощади не возникнет.

Наиболее распространенные причины отказа в одобрении

Закон не содержит четкого перечня причин, по которым ООП могут не дать разрешения на реализацию недвижимости. Главным критерием всегда является соблюдение интересов несовершеннолетних. Поэтому отказ может быть получен, если:• ребенок получит площадь, меньшую, нежели та, которой он владел в прежней квартире;

• дом, в котором расположена квартира, не ввели в эксплуатацию;• площадь нового жилья не позволяет родителям проживать совместно с ребенком;• жилье приобретается в районе с неблагоприятной экологической обстановкой;• по месту расположения жилья отсутствуют условия для нормальной учебы ребенка, занятий спортом или иные необходимые объекты инфраструктуры.

Если у органов опеки есть основания полагать, что в случае реализации жилплощади интересы несовершеннолетнего будут ущемлены (ему не будет предоставлена доля, не решен вопрос с пропиской, переезд на другую жилплощадь существенно ухудшит условия жизни ребенка), они вправе отказать в одобрении такой сделки.

Разрешение подобного рода конфликтов возможно только путем обращения в судебные органы. Для этого родителям (иным представителям) придется обратиться с иском в органы суда.ЗаключениеПродажа жилья, доля в котором принадлежит детям, не достигшим восемнадцатилетия, вполне реальна, однако принимая такое решения, важно помнить, что во всех случаях приоритет будет отдаваться интересам ребенка, и попытки родителей обойти закон с целью получения личной выгоды могут привести к оспариванию сделки органами опеки и признанию ее недействительной.

Если служба опеки категорически отказывается дать разрешение на продажу доли ребенка, сделка, даже если она состоится, однозначно будет незаконной. Родителям, которые планируют подобные сделки, стоит знать о наиболее распространенных случаях отказа:

  • Во-первых, орган опеки не одобрит ситуацию, когда прежнее жилье продается полностью, а новое приобретается в рассрочку, и доля ребенка в нем пока не может быть выделена. Бывает, что родители решают продать жилье с детской долей для первоначального взноса на покупку жилья в строящемся доме с помощью ипотеки. Если на персональном счете ребенка нет суммы, равной стоимости его доли, для органа опеки эта ситуация является лишением ребенка жилья, хоть и временным.

  • Во-вторых, даже если новое жилье будет по площади больше старого, и по площади доля ребенка увеличится, орган опеки ответит отказом, если в приобретаемой недвижимости меньше удобств, чем в прежней (например, большой частный дом без водопровода и канализации)То же касается ситуации, если имеющаяся социальная инфраструктура не подходит для полноценного развития ребенка, например, нет школы, детского сада или детской поликлиники.

Иными словами, уровень жизни несовершеннолетнего после продажи квартиры с его долей можно только улучшить, менять условия проживания ребенка в худшую сторону недопустимо.

Решение органов опеки можно обжаловать в суде

• улучшение экологической обстановки или климатических условий;

• получение родителями более высокооплачиваемой работы и повышение уровня жизни всей семьи;

• документально подтвержденные перспективы развития инфраструктуры в ближайшее время.

Органы опеки имеют на рассмотрение определенный законодательством срок – две недели с момента получения от родителей заявления, сопровождаемое полным пакетом документов. 

В разрешении, которое выдается на руки, непременно должен указываться полный адрес, по которому располагается прежнее жилье, и адрес новой квартиры или другие основания для положительного решения. Этот документ послужит также основанием для снятия несовершеннолетнего с регистрационного учета.

Заключение

Продажа квартиры с «детской долей» должна начинаться с визита в органы опеки и завершаться посещением этой же службы. Искать пути обхода не стоит, поскольку, как показывает практика, найти выход из непростых в правовом отношении ситуаций намного легче, чем потом разбираться с последствиями незаконной сделки. Учитывая тот факт, что данный вид сделки нельзя назвать простым, наилучшим решением будет привлечение профессионального юриста.

Игорь Василенко

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Akademia-Print.ru